מאמרים בנושא תמ"א 38

תמ"א 38 הריסה ובנייה - מבנה אופייני, מבנה לשימור ומה שביניהם.
עו"ד יגאל (ישראל) מדר

הוועדה המקומית ירושלים אישרה בשנה שעברה בקשה לפרויקט תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש, למבנה ברחוב רחל אמנו במושבה היוונית, שמוגדר בתוכנית שחלה על השכונה כ"מבנה אופייני". מתכננת המחוז ותושבי המקום הגישו ערר, וטענו כי מבנה עתיק זה נחשב מבנה לשימור, ולא ניתן להרוס אותו. 


הוועדה המקומית ומבקש ההיתר לפרויקט תמ"א 38 טענו כי ניתן להרוס את המבנה, כל עוד שומרים על חזיתו בבניין החודש שמוקם. חברי הוועדה המקומית, ביניהם היו"ר עו"ד אליעד וינשל, נציג הציבור מנחם בלומנטל והאדריכלית מרים ארז, הסבירו כי בירושלים קיימת מורכבות מיוחדת בהשוואה לשאר חלקי הארץ בנוגע לביצוע פרויקטים של תמ"א 38, משום שבניינים רבים בה מוגדרים כמבנים לשימור או שיש להם חשיבות אדריכלית או היסטורית. חברי הוועדה אף ציינו כי תכנית היישום של תמ"א 38 בירושלים, תכנית 10038, לוקה בחוסר בהירות, וכי גופי התכנון צריכים לבחון אותה בחדש, מה גם שעברו 3 שנים מאז שנוצרה.

ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז ירושלים ביטלה בסופו של דבר את ההיתר לפרויקט תמ"א 38/2 המדובר. הוועדה טענה כי לא ניתן להרוס את המבנה, שמוגדר כ"מבנה אופייני" ולמעשה הוא מבנה לשימור. 

במקרה זה הייתה התנגשות בין שני סעיפים בתוכנית. הסעיף שעליו הסתמכה ועדת הערר קובע כי "מבנה אופייני" הוא מבנה לשימור שאין אפשרות להרוס אותו. הסעיף השני והמנוגד שאליו הפנתה הוועדה המקומית ומבקש ההיתר לפרויקט תמ"א 38, קובע כי ישנם מבני שימור שאפשר להרוס, כל עוד שומרים על החזיתות שלהם.

מה שהכריע במקרה זה הייתה התכלית הכללית של התוכנית, שהיא לא לפגוע ביופיה של ירושלים ולחזק את המבנים הקיימים, "תוך שמירת עקרונות התכנון בעיר ההיסטורית". בנוסף, נטען כי הסעיף האוסר על הריסת מבנה אופייני אינו מאפשר גמישות פרשנית. 
נוסף לכך, התוכנית הנקודתית המפורטת שחלה על שכונת המושבה היוונית אוסרת על הריסת מבנים אופייניים, ומתירה תוספות בנייה בתנאים מסוימים בלבד, ולכן לא ניתן לבצע במבנה המבוקש פינוי והריסה מחדש, על פי תמ"א 38/2.  

הערר התקבל כאמור, והחלטת הוועדה המקומית לאשר את פרויקט תמ"א 38/2 במושבה היוונית בוטלה. לא נפסקו הוצאות לצדדים. 

- ב"כ העוררים: עו"ד אורי שפאר (ערר 548/17)
- ב"כ המשיבים: עו"ד נטע עזרא  (בשם הוועדה המקומית), שמואל פיינגולד, עורך דין תמא 38 (בשם מבקש ההיתר)

עו"ד יגאל (ישראל) מדר
הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

תמ"א 38 נשארת אתנו?
תמ״א 38, שעברה כבר לא מעט גלגולים וקיבלה כבר תאריך תפוגה, זוכה לגרסה חדשה, גרסת איילת שקד.
נראה שבכוונת שרת הפנים לקדם הארכה נוספת של התמ"א, בניגוד לעמדתה של ראש מינהל התכנון, שתקפה את הקבלנים כאינטרסנטים רק לפני מספר שבועות על דרישתם זו.
שרת הפנים איילת שקד הודיעה על החלטתה להגיש בתוך 4 חודשים הצעת חוק נפרדת למתווה החלופה לתוכנית תמ"א 38. במסגרת התוכנית יוגדל היקף הזכויות במסלול הריסה מ-350% ל-400%, תבוטל מגבלות גובה המבנה וייקבע מסלול מקוצר לתוכנית + היתר.
בדומה לבקשת הקבלנים, ככל שהחלופה לא תאושר בחוק עד סוף נובמבר הקרוב, תמליץ השרה למועצה הארצית להאריך את התוכנית הקיימת בשנה נוספת, עד אוקטובר 2023, ותפעל לשיפור הוראת המעבר.
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה