מאמרים בנושא תמ"א 38

תמ"א 38. מדוע לא התקדמנו מספיק, להלן הנקודות העיקריות
יוסי בר
יוסי בר, מנהל השיווק של עתיד החברה לחיזוק והשבחת מבנים, מנסה להצביע על הכשלים בתוכנית המתאר הארצית 38. כמי שמכיר ומעורב בתחום החל מ 2005 יש לו הרבה מה להגיד על הדרג הממשלתי והמחוקק, ולא רק שבחים. . .

1. גם בערים הנחשבות כיקרות בנדל"ן בגוש המרכז עדיין לא כלכלי לקבלנים לבנות קומה אחת, אל נשכח שחלק מהבניינים כוללים 3 דירות בקומה ולא ארבע דירות לכן הוספת קומה אחת לא כדאית. מהניסיון שלנו בשטח צריך לבנות מינימום 4 יחידות אחרת העסקה לא כלכלית.

2. תוספת 2 קומות לבניין - חשוב כי הממשלה תתקן את החוק כך שיגדיר הוספת שתי קומות כהגדרה בסיסית של תמ"א 38 בחיוב מס מינימאלי גם לקומה השניה. כיום למרבה האבסורד המציאות נקבעת בשטח: ראשל"צ בזכות ראש העיר הקודם מאיר ניצן היא הראשונה שביקשה מהמחוזי להוציא לפועל הוספת 2 קומות לפחות ואכן קיבלה סמכות לכך, אחריה ביקשה גם העיר בת ים. ברמת גן ראש העיר נותן 2 עד 2.7 ועוד קומות כאשר אין כמעט מיסים על הקומה השנייה. הרצליה הגישה תוכנית בהפקדה במחוזי ל 2 קומות וכן רעננה ועוד ערים אחרות. בפועל אתה לא יכול בחולון או בהרצליה לבנות היום 2 קומות זהו מחדל של הממשלה מה שונה עיר מעיר למה לא אישרו חוק גורף לכל הערים שתמ"א 38 מאפשרת הוספת שתי קומות. ח"כ זבולון אורלב הבטיח כי אכן החוק ישונה בהתאם בקרוב.

3. לווי מימון - בכל בניין חדש שקבלן בונה הוא יכול למכור את הדירות על הנייר מראש מאחר ויש ליווי בנקאי ומה קורה ליזמים בתמ"א 38? כאן שוב מחדל! אין ליווי בנקאי בפרויקט שהוא אינטרס של מדינת ישראל להגנת תושביה מפני הפצצות וכן ובעיקר מפני רעידות אדמה.כאשר הממשלה תרצה היא תדע לגרום לבנקים לתת ליווי בנקאי גם בתמ"א 38.  לאור הנסיבות הקיימות היזם חייב כסף פרטי משלו עבור קידום הפרויקט. היזם גם מתקשה למכור דירות לזוגות צעירים כי לא ניתן לקבל משכנתא על דירות במסגרת תמ"א 38. ניתן לקבל משכנתא כזו רק לאחר סיום כל הבנייה וקבלת טופס 4 וגם זה לא בקלות.

4. כל הנושא של תמ"א 38 התחיל בשנת 2005 ברגל שמאל וללא שיניים. בתחילה 100% דיירים היו צריכים לחתום אז ניצלו זאת סחטנים למיניהם וקשה היה לגייס בניינים. אחרי כן באו הטבות מסויימות במיסוי וכן הלאה כל שנה נתנו אקמול בלבד כמו שממשלתנו מתפקדת לצערי הרב בכל נושא. גם כיצד להוריד לזוגות צעירים את המחירים הם לא יודעים.

5. לצערי הם לא פועלים בחכמה רבה, סליחה על הניסוח אין לי ברירה. לדוגמא תנו צ'אנס לפרויקט הכולל הוספת 2 קומות לכל הערים ללא היטל השבחה, הורדה בהיטלי בנייה, ביטול תשלום מס שבח ועוד כל מיני מיסים עקיפים. כולם רוצים את הפרויקט כולם נבונים וחכמים אבל אף אחד לא מוותר על המס שלו.
בצורה שאני מבקש פתאום יהיו המון התחלות בנייה בארץ, תאשרו 2 קומות ותחייבו אותנו היזמים לבנות דירה אחת לפחות של 3 חדרים עבור זוגות צעירים.

כל ההנחות ובמיוחד גם הורדת מע"מ ל 10 אחוז בתמ"א 38 ושאר ההנחות יחד יורידו את מחירי הדירות פתאום יהיו הרבה דירות במקומות הדרושים וכן דירות 3 חדרים שהרבה מאוד זמן לא בנו בארץ.
 בהצלחה! מוכן להתמודד עם כל שר בנושא הנ"ל

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה