מאמרים בנושא תמ"א 38

ההתנגדות לפרויקט הריסה ובנייה הוגשה לאחר שהבניין כבר נהרס והבנייה החלה, מה קבעה השופטת?
עו"ד שי אולשביצקי
בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב הורה על ביטול, בדיעבד, של היתר בנייה לביצוע תמ"א 38/2 אשר ניתן בחודש פברואר 2017. הביטול נעשה לאחר שהבניין הקודם כבר נהרס, ורובו של הבניין החדש כבר נבנה. במסגרת פסק הדין שניתן על ידי השופטת מיכל אגמון-גונן הוזכרו פגמים חמורים בהוצאת היתר הבנייה. בעלת בניין סמוך הגישה עתירה, חודשים ספורים לאחר תחילת העבודות, כנגד אישור הבנייה אשר הוצאתו לוקה בפגמים חמורים ודרשה להפסיק את העבודות באופן מידי. בעתירה נטען כי הבנייה פוגעת בזכויותיה ובדיירים השוכרים שלה.

מבין הפגמים שהוזכרו היתה העובדה כי בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בני ברק, לא הובאו מלוא הפרטים על המבנה ועל הסביבה. כמו כן, התברר שלא נשלחו הודעות לשכנים על סטייה מתוכננת בבנייה, וגם לא ניתן אישור הנדסי לכך שהבניין אכן עומד בתנאים של תמ"א 38. התיק נדון בפני שופטים שונים עד שהגיע לשופטת אגמון-גונן, אשר גיבשה הסכמה בין הצדדים להפסקת הבנייה וזאת לאחר שנבנו כבר שלוש קומות מתוך חמש קומות המתוכננות. בדיעבד התברר כי הבניין החדש נמצא במרחק של 70 ס"מ בלבד מהבניין הסמוך תוך שהוא חוסם את חלונותיהם של הדיירים. כמו כן התברר כי רק הבקשה הראשונה להיתר עמדה בכל דרישות הדין, אך בפועל הוגשו מאוחר יותר לוועדה עוד שתי בקשות כאשר כל אחת משלוש הבקשות שונה מהאחרות, וההיתר ניתן לבקשה השלישית שהוגשה, ולמעשה לא נערך בוועדה דיון לגביה ובלי לדעת מה תהיינה ההשלכות.
 
בפסק הדין, שהיה מעמיק, הגיעה השופטת אגמון-גונן לידי מסקנה כי חברי הוועדה שנתנו את האישור לא הכירו את המצב בשטח, וההיתר ניתן באופן לא מבוסס ויש בו פגמים. השופטת ציינה כי היתר הבנייה ניתן ללא אישורו של מהנדס, כי הבניין כמו גם זכויות הבנייה עומדים בדרישות תמ"א 38.
 
התנהלותה של הוועדה גם היא לא היתה תקינה, מאחר והיא לא פרסמה הודעות לגבי סטייה מתוכנית הבנייה במתחם, מה שמנע את האפשרות להתנגדות ממי שרואה עצמו נפגע מהתוכנית.
 
השופטת מצאה גם פגם בהתנהלותה של העותרת אשר השהתה את הגשת העתירה ובינתיים פונו הדיירים מהבניין הישן ולאחר מכן הרסו אותו, וגם החלה בניית הבניין החדש. לכן, אם ההיתר יבוטל, ייפגעו הן בעלי הדירות בבניין שנהרס הממתינים לדירות החדשות שלהם, והן רוכשי הדירות החדשות.
 
השופטת אגמון-גונן, שלא יכולה היתה לוותר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה על הפגמים שמצאה, החליטה ללכת בדרך ביניים. מצד אחד לבטל את היתר הבנייה ומצד שני להשהות למשך שנה את הביטול וזאת בכדי למנוע פגיעה הן בדיירים והן החברה היזמית "זוהר ל.י חברה לבניין ויזמות", וכדי לאפשר לבצע דיון מחודש בהתאם למצב בשטח ובהתאם לחוק. השופטת לא פסקה הוצאות.
 
ב"כ העותרת: עו"ד אמיר שפיצר
ב"כ המשיבות: עו"ד אריאל יונגר (בשם הוועדה המקומית והעירייה), יצחק מקמל, עורך דין תמ"א 38 (בשם היזמית)
 
 
** הכותב לא ייצג בתיק
 
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה