מאמרים בנושא תמ"א 38

בפברואר 2014 הגישו הדיירים, המתגוררים בבית משותף בן שלוש קומות בבת ים, שנבנה לפני שנת 1980, בקשה להיתר בנייה עבור פרויקט של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), לבניית מבנה חדש בן 9 קומות, המכיל 28 יחידות דיור. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בבת ים אישרה את הבקשה.

בשנת 2016, התברר כי נפלה טעות בבקשה להיתר, ובעקבות כך גם באישורה, מאחר והיא תאמה מבנה בן 8 קומות בלבד, ולא 9. בעלי הדירות בחרו להגיש בקשה מתוקנת, ולבקש הקלה לתוספת שתי קומות, ולא אחת. בספטמבר 2016 הוועדה המקומית דנה בבקשה המתוקנת בדיון חוזר, והחליטה לאשר את הבקשה. היתר בנייה לא הוצא, ותוקף ההחלטה שאושרה בנובמבר 2014 פג בנובמבר 2016.  

במקביל להליכים של הבקשה להיתר, בשנת 2015 עלתה מחלוקת פרשנית ביחס לחישוב תוספת זכויות הבנייה הניתנות מכוח תמ"א 38/2. הוועדות המקומיות נהגו לחשב את תוספת זכויות הבנייה עד אז, בהתאם למשנתו של עו"ד קדרון, שהיה יו"ר ועדת הערר במחוז תל אביב, כאשר תוספת זכויות הבנייה ניתנו על פי הזכויות התיאורטיות-רעיוניות הקיימות בבניין. לאחר שינוי הרכב ועדת הערר בראשות עו"ד אייל, החלו לנהוג על פי שיטה מצמצמת, לפיה זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 ייקבעו באמצעות בחינת הזכויות הקיימות בפועל בבניין הקיים, ולא התיאורטיות. בנובמבר 2015 המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, פרסם מסמך הבהרה, ובו נכתב כי הפרשנות הנכונה להוראת תמ"א 38 היא זו הנסמכת על הבניין הקיים. 

בנובמבר 2016 החליטה המועצה הארצית להמליץ לממשלה לאשר את תיקון 3/א לתמ"א 38, ולעדכן בו את שיטת חישוב תוספת זכויות הבנייה בהתאם למספר הקומות הקיימות בבניין הקיים, תוך דחיית שיטת החישוב התיאורטי. הממשלה אישרה את התיקון סופית בדצמבר 2016. 
הדיירים עתרו כנגד החלטת הוועדה המקומית בת ים מאפריל 2017 שפסקה כי יש לתקן את חישוב השטחים בבקשה להיתר בהתאם לתיקון השלישי של תמ"א 38, ולא להסתמך על השיטה התיאורטית. בנוסף, טענו כי מגיע לבניין החדש תוספת שתי קומות, וכי מדובר בפגם טכני שבגללו הותרה רק קומה אחת. 

השופטת ארנה לוי כתבה כי לא מצאה מקום והצדקה להתערבות כלשהי של בית המשפט בהחלטה, וכי הוועדה צודקת בכך שתוקפה של ההחלטה ב-2014 פג בשנת 2016, וכי העותרים לא הגישו בקשה להארכת תוקף ההחלטה. בנוסף, הסבירה השופטת כי שיטת חישוב תוספת זכויות הבנייה החדשה חלה על כל הבקשות להיתרים שתלויות ועומדות, אלא אם הטיפול בהם הסתיים לחלוטין. בכל יתר המקרים, יש להחיל עליהם את השיטה החדשה של חישוב השטחים. בנוסף, השופטת קיבלה את טענות הוועדה המקומית שלא היה ניתן בכל מקרה להוציא היתר בנייה עד נובמבר 2016, מפני שהעותרים לא עמדו בתנאים הנדרשים, למשל אישור כבאות. השופטת סיכמה בכך שהעותרים נלכדו "בתוך השינוי" שחל, כאשר החלו לטפל בבקשה ב-2014, טרם השינוי לתיקון.

השופטת קבעה כי העותרים יחויבו בהוצאות משפט בסך 10,000 שקל.

• ב"כ העותרים: עו"ד מורן גור, עו"ד אור דבוש דבורי, רייסמן-גור ושות'
• ב"כ המשיבה: עו"ד עזרא רחמים, הררי טויסטר ושות'

עו"ד רון ניב עוסק/ת ב- דיני מקרקעין 
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.