מאמרים בנושא תמ"א 38

פתרונות חניה בפרויקטים במסגרת תמ"א 38
פרומוט מתקני חנייה
בעיית החנייה היא אחת הבעיות הקשות לפיתרון בפרויקטים של תמ"א 38, בעיקר באזורי הביקוש הצפופים.
ע"מ לתת מענה לבעייה קיים עולם שלם של פתרונות יצירתיים.
מאמר של חברת פרומוט העוסק בבעיית החנייה ובפתרונות המוצעים.

מתקנים אוטומטיים – עולם חדש ומופלא מתחת לאדמה

אחת הדרישות הבסיסיות בפרויקטים לפי תמ"א 38 קובעת כי יש ליצור מקום חניה לכל אחת מהדירות הנוספות לבניין (תקנה
17). לכך מתווספות בדרך כלל גם דרישות הדיירים הקיימים לקבל חניה כחלק מהסכמתם לביצוע השיפוץ ותוספת הדירות .

עם זאת, השטחים הצפופים בגוש דן ובמוקדים העירוניים האחרים מציבים אתגרים רבים בפני היזמים בכל הנוגע לשילוב חניות בתוך תחומי המגרש בכמות שתענה לדרישת הרשויות והדיירים הקיימים

חברת פרומוט מתקני חניה בע"מ, המובילה והותיקה בתחום פתרונות החניה בישראל הציגה לאחרונה מתקני חניה אוטומטיים/חצי אוטומטיים אשר פותחו על ידי חברת WOHR, המובילה בתחומה באירופה, במיוחד לפי צרכי ודרישות השוק שהתפתח בארץ בשנים האחרונות, המאפשרים ליזמים ולקבלנים להיענות  לדרישות ולצרכים של הבניינים ו/או הדיירים,בשטח המצומצם הקיים באתרים, המיועדים לשיפוץ לפי תמ"א 38. עם הצגת הפיתרון בישראל בשנת 2010 סיכמה כבר פרומוט על שילובו ב-8 פרויקטים ברחבי גוש דן.

אפי מגן, מנכ"ל פרומוט מתקני חניה בע"מ מסביר מה האתגרים הניצבים מול היזמים בכל הנוגע לחניה וכיצד ניתן להעניק להם מענה:

מגן מדגיש כי, למעשה האתגרים שעומדים בפני פרויקטים בתמ"א 38 מאפיינים גם מבנים לשימור. המשותף לכל אלה הוא הצורך לשלב פתרון חניה בפרויקט שיתן מענה למספר מקומות החניה הנדרשים או המבוקשים, ללא צורך בהנחת הבניין על יסודות ארעיים וכל זאת במגרשים קטנים.

אולם כאן לא מפסיקים האתגרים: חפירה לעומק באזורים האורבניים הצפופים במישור החוף, משמעותה הופעת מי תהום בגובה של 4-13 מטרים מתחת לקו הקרקע. מכיוון שבדרך כלל מדובר בשטחים מצומצמים, המחייבים חפירה לעומק, הסיכוי לפגישה עם מי התהום כמעט ודאי.

לכל אלה מצטרף אתגר נוסף, חפירה לעומק כזה ובקרבה לבניינים קיימים,כבישים ותשתיות מחייבת ביצוע כלונסאות התומכות את הבניינים ו/או הרחובות שבסביבת החפירה.

כל אלה יוצרים מצב ייחודי לפרויקטים בבניינים קיימים המקשים על יצירת כמות מקומות חניה מספקת שתתרום למחיר המכירה של הדירות החדשות, תיצור תמריץ לדיירים הקיימים ותמנע הוצאות של תשלום כופר חניה העומד על כ- 14 אלף דולר לדירה .
הפתרון לאתגר זה, נמצא ע"י, שילוב מתקן החניה מחוץ לקו הבניין, בשטח שבין הבניין לגבול המגרש. בדרך כלל מדובר ביחידת קרקע קטנה וצרה המשתרעת על 60-120 מ"ר (כאשר הרוחב מוגבל בד"כ לעד ארבעה מטרים בלבד).
התקנת המתקנים מחוץ לקו הבניין יוצרת אתגר בפני עצמו (עפ"י תקנות התכנון והבניין לא ניתן לבנות מבנה על קרקעי מחוץ לקו בניין בין קו הבניין לקו המגרש).כאשר כמות מקומות החניה קטנה יחסית ניתן לפתור את הבעיה תוך שימוש במתקנים מכאניים בעלי קומה אחת עד שלוש "הקבורים" מתחת לפני הקרקע ומועלים אך ורק בעת שיש צורך בהכנסת או בהוצאת המכוניות.
מתקנים אלו מכוסים במכסה אשר חיפויו העליון משתלב בריצוף הסובב אותו.
אולם כמות מקומות החניה הנדרשת גדולה יותר וכאשר מתקני החניה המכאניים אינם מאפשרים יצירת מקומות חניה מספיקים יש צורך בשימוש במתקנים אוטומטים/חצי אוטומטיים המאפשרים ניצול השטח המצוי לצורך הקמת החניון בצורה יעילה יותר.
הקמת חניון קונבנציונאלי מצריכה 30-36 מ"ר לכל מקום חניה (בנפח של כ- 100 מ"ק). יצירת מקום חניה באמצעות מתקן חניה אוטומטי מקטינה את השטח הנדרש בכ- 70 עד 80 אחוז ובמקרים מסוימים אף יותר ואת נפח החפירה והבניה בכ- 40 עד 60 אחוז (35-45 מ"ק למקום חניה).

איך זה עובד?
מתקני החניה האוטומטיים/חצי אוטומטיים של פרומוט הם הראשונים בישראל ומיועדים להתקנה מחוץ לקו הבניין, בין קו הבניין לגבול המגרש (תחום שאינו ניתן לבניה מעל הקרקע). כך מנצלת החברה במלואו שטח שאינו מתאים לשימושים אחרים.
מתקן החניה כולו משוקע מתחת לפני הקרקע ובמרכזו מעלית מקורה שמועלית מעל פני הקרקע לצורך הכנסת או הוצאת המכונית לחניה וממנה.
המשתמש בחניון מגיע לאזור המעלית ומציג צ'יפ לקורא אלקטרוני. לאחר מכן, נשלף התא אליו מוכנסת המכונית והמשתמש מתבקש להכניס את רכבו למעלית ולצאת ממנו.
בלחיצת כפתור נוסף, המעלית משוקעת בחזרה ומשגרת את המכונית למקום החנייתה.
עם החזרה לרכב, המשתמש מציג שוב את הציפ' לקורא האלקטרוני, לוחץ על כפתור והרכב מובא באופן אוטומטי אל תוך המעלית ומועלה אל פני הקרקע. עם הגעת המעלית, נכנס המשתמש לרכב ויוצא איתו. לאחר כל אלה משוקעת המעלית בחזרה ומוכנה לשימוש הרכב הבא.
מתקני חניה אוטומטיים מותקנים ברחבי העולם, בארה"ב,באוסטרליה,במזרח הרחוק ובאירופה.בין מתקני החניה האוטומטיים כאלו המכילים עשרות בודדות של מקומות חניה ואחרים המכילים מאות ואף למעלה מ- 1000 מקומות חניה באתר אחד.
מגן מסביר כי ככלל פתרונות החניה של המתקנים המכאניים/אוטומטיים באים אחרי שמוצו כל הפתרונות הקונבנציונליים.

לצד היתרונות הירוקים בפתרונות החניה של פרומוט, הכוללים מגוון פתרונות לצמצום הרעש מהמתקן, חדר מנועים קטן במיוחד המותקן רחוק מהבניין ושימוש בחומרים שאינם מזיקים לסביבה, ישנו יתרון בולט נוסף, שחשיבותו עולה בבניינים בהם מתגוררות משפחות.
פתרונות אחרים המוצגים לשוק הישראלי כוללים חלל פתוח באדמה. מיותר לציין כי פתח זה מהווה סיכון בטיחותי לילדים ולמבוגרים כאחד. מתקן החניה של פרומוט כולל מתקן חניה מקורה וסגור שאינו בולט על פני השטח ואינו מסכן את הדיירים ו/או האורחים בבנין.

כל הדרך משולחן השרטוט לחניה
יוסי אליעזר מחברת פרומוט מסביר כי החברה משתלבת בפרויקט עוד לפני חתימת ההסכם עם הדיירים, או במקרה של שימור או שיפוץ בניין, לפני רכישת הבניין.
בשלב זה נבדק הצורך בפתרון החניה הדרוש, היכן ימוקם החניון וכמה חניות נדרשות לפרויקט. לאחר שנחתם ההסכם מוצגת תכנית העבודה והתכנית לחניון לקבלת היתר. עם קבלת ההיתר מתחיל שלב התמיכות, החפירות והדיפונים האורך כשישה חודשים ולאחר מכן מגיע המתקן מחברת WOHR בגרמניה ומותקן.
המתקנים של WOHR הם מתקנים המיוצרים בייצור סידרתי,נבדקים בפועל לתקופה המדמה תקופת חיים מלאה,25 שנה וזוכים לאישור של מכון התקנים הגרמני (TUV) ומתאימים לתקן האירופאי ולשורה ארוכה של תקני בטיחות המחויבים כמו גם לתקן הישראלי ת"י 5473. 
לאחר התקנתם, נבדקים המתקנים ע"י בודק מוסמך מטעם משרד העבודה.

השלב האחרון הוא כמובן הטמעת הפיתרון בקרב הדיירים. חברת פרומוט אינה מסתפקת בהדרכה של החברה היזמית אלא מתאמת הדרכות לדיירי הבניין עצמו אשר מוזמנים למפגש הדרכה ונהנים ממוקד שירות לקוחות שהוכשר במיוחד לכך. המוקד נותן מענה טכני 24 שעות ביממה, שבעה ימים בשבוע.

בוקסה – סיפור לקוח
המבדיל בין ישן לחדש  - הפרויקט הראשון של התחדשות עירונית ברמת גן

איתיאל בן פורת, מנכ"ל חברת התחדשות אורבנית שהיתה החלוצה בישראל בפרויקטים במסגרת תמ"א 38 מספר על הפרויקט החלוצי של החברה ברמת גן ועל שילוב פתרונות חניה של פרומוט בפרויקטים של החברה.

התחדשות אורבנית היא החברה הראשונה שיזמה, ביצעה ומסרה פרויקט במסגרת תמ"א 38 בישראל והיא בין היחידות שמבצעות פרויקטים נוספים שהגדול בהם כולל תשעה בניינים ברחוב זמיר בקרית אונו.
בן פורת מספר כי החברה בחרה בפתרונות החניה של פרומוט לפרויקט החלוץ ברחוב המבדיל 11 ברמת גן, לו נדרשו 13 חניות, מתוכן 4 לדירות החדשות.
התכנית היתה להציב את החניון בקומת העמודים של הבניין אולם עד מהרה השטח נדרש עבור הרחבת הלובי, המעלית, חדר הגז וחדר האשפה.
הפתרון היחיד שהתאים לפרויקט ולמגבלות המקום בו, היה אם כן, שימוש במכפילי חניה שיוטמנו בקצה המגרש. כך ניתן היה לא רק לחסוך את המקום בקומת העמודים אלא לשלב פתרונות רבים שמטרתם להפחית את הרעש באמצעות סגירת המנוע בחדר, גומיות מונעות חיכוך ועוד.
במהלך הפרויקט גילו בהתחדשות אורבנית כי התקנת המתקן מהירה ונוחה ולאחריו הופתעו ממהירות ההטמעה שלו בקרב הדיירים והמשתמשים.
כיום התחדשות אורבנית מבצעת פרויקט ברחוב שרת 16 בתל אביב, שם תתקין החברה פתרון חניה אוטומטי. "מגיע הרבה קרדיט לחברים בפרומוט" מדגיש בן פורת ומוסיף כי "הליווי שלהם בכל פרויקט כולל לא רק את מציאת הפתרון הטוב ביותר וביצוע ללא דופי אלא יצירתיות שמטרתה לאפשר לנו להעניק את המוצר הטוב ביותר ללקוחותינו בבית ובחניה".

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה