מאמרים בנושא תמ"א 38

ביקשו לבטל חוזה תמ"א 38 בגלל מכירת הדירה: מה נפסק?
עו"ד משה אביבי
בני הזוג מצאו סיבה טובה לבטל את ההסכם שחתמו עם חברת הבנייה: המרפסת הוקטנה בכ-3 מ"ר בתוכנית שהוגשה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. השופט משה תדמור-ברנשטיין קבע כי זהו תירוץ שמלווה בחוסר תום לב.

70% מדיירי הבניין שבחולון, כולל התובעים, הסכימו להצעתה של חברת הבנייה שעסקה בתוספת מרפסות שמש לדירותיהם, ואף חתמו על הבקשה שהוגשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר, שהוגשה בספטמבר 2014 ועדיין נמצאת בהמתנה. 
אלא שזמן מה לאחר מכן, מכרו התובעים את דירתם בבניין והחליטו שהם מעוניינים בביטול ההסכם. הם הודיעו על כך לחברת הבנייה ודרשו לקבל חזרה מקדמה של 2,500 שקל ששילמו לה. 
החברה סירבה והפנתה את בני הזוג לרוכשים – שייהנו בסופו של דבר מהבנייה – אך במקום להקשיב לעצה, בחרו בני הזוג להגיש נגדה תביעה לבית המשפט לתביעות קטנות בתל-אביב. 
העילה שבגינה טענו בני הזוג כי על החברה לבטל את החוזה היא הקטנת גודל המפרסות בבקשה שהוגשה לוועדה המקומית בכ-3 מ"ר (מ-12 מ"ר ל-8-9 מ"ר). לטענתם, מדובר בהפרת חוזה שמצדיקה את ביטול החוזה. 
אלא שהחברה עמדה על כך שעמדה בלשון החוזה וכי כל הדיירים שהסכימו לפרויקט גם חתמו על השינוי בגודל המפרסות. לטענת החברה, מכירת הדירה היא הסיבה היחידה שבעטיה רוצים התובעים לבטל את ההסכם. 
החברה אף הפנתה ללשון ההסכם וציינה כי על פי תנאיו, האפשרות לבטל את החוזה באופן-חד צדדי פגה עם הגשת הבקשה לוועדה. מעבר לכך, היא הוסיפה כי קבלת התביעה עלולה להביא לסיכול הפרויקט כולו, בהתחשב בכך שהתובעים היו חלק מהרוב הדרוש. 
פסק הדין שניתן לפני כשבוע ימים דחה את טענות התובעים. השופט תדמור-ברנשטיין הסכים כי מקור הדרישה לביטול החוזה הוא מכירת הדירה והבנת התובעים כי לא יוכלו ליהנות מפירות הפרויקט בעתיד. משכך, הם ניתלו באמתלה לגבי גודלה של המרפסת. השופט כינה את טענתם כ"עמידה דווקנית חסרת תום לב" על הזכות לביטול הסכם. 
גם עדותו של התובע – שהודה כי הקטנת המרפסת לא הייתה מפריעה לו אם היה ממשיך לגור בדירה – שימשה את השופט.  
כמו כן, השופט קיבל את טענתה של חברת הבנייה כי התובעים איחרו בהגשת בקשת הביטול, וכי לפי ההסכם זכות הביטול החד צדדי ניתנה עד למועד הגשת הבקשה לרשויות. מכל מקום, נקבע כי לנוכח העובדה שהתובעים ויתר הדיירים חתמו על התוכנית שהוגשה, לא מדובר בהפרת חוזה. 
לפיכך נפסק שהחברה פעלה כראוי והתביעה נדחית. השופט ציין לפני סיום כי היה על התובעים לכלול את עלות המקדמה בחוזה המכר ולחייב בה את הרוכשים, אשר יזכו ליהנות בסופו של דבר מפרויקט הבנייה. 
משכך, התביעה נדחתה. התובעים ישלמו לחברת הבנייה 500 שקל הוצאות משפט. 

לפסק הדין
* עו"ד משה אביבי עוסק בדיני מקרקעין ותמ"א 38
** הכותב לא ייצג בתיק.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

התחדשות עירונית 2022

ניתן לקבוע כבר ברמת וודאות גבוהה שהשנים הקרובות יהיו תור הזהב של ההתחדשות העירונית. עתודות קרקע נמוכות, מחירי נדל"ן גבוהים ושיכונים מתפוררים במרכזי הערים הם כר פורה לגל ענק של פרויקטים.
נוסיף לכך את ההחלטה להוריד את אחוז ההסכמה לפינוי בינוי לתביעת דיירים סרבנים בפינוי בינוי ל 66% מהבעלים במקום 80% היום. נוסף גם סעיף לפיו בעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב כך ששיעור ההסכמה יכול להגיע במצב כזה ל-50%. כמו כן, גם היזם יוכל להגיש תביעה נגד דייר סרבן.

מאות ואולי אלפי פרויקטים תקועים בשל דיירים "סרבנים" שחרור החסם הזה עשוי להקטין את הזמן הממוצע להבשלת פרויקט בשנתיים ויותר.

ההתבגרות של השוק כוללת גם הסכמה כללית שתמ"א 38 חיזוק היא החלופה הפחות מועדפת ואם יש ברירה אז עדיפים פרויקטים מתחמיים של פינוי בינוי או לפחות הריסה והקמה של בניין חדש (תמ"א 38 2)

אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה