מאמרים בנושא תמ"א 38

כך תתנהלו נכון בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 - מדריך
עו"ד גיא יקותיאל
הבניין נהרס, בניין אחר קם תחתיו: מה התמורה המגיע לבעלי הדירות וכיצד מחשבים אותה? עו"ד גיא יקותיאל על זכויותיכם הכלכליות בעת ביצוע פרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38. 
 

תמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה נועדה לתמרץ בעלי דירות בבתים ישנים (מלפני 1980) ליישמה באמצעות הגדלת זכויות הבנייה וקיצור ההליכים הביורוקרטיים של קבלת ההיתרים. 
באותה הרוח מסמיכים חוק התכנון והבנייה וחוק פינוי-בינוי (פיצויים) את משרד השיכון להכריז על בניינים בשטח מסוים כמתחם "פינוי-בינוי". תוכנית הדורשת את פינוי הדיירים, הריסת הבתים ובניית בניינים חדשים תחתם. 
בשני המקרים מדובר בפועל במה שנקרא "עסקאות קומבינציה", שבמסגרתן מוכרים הדיירים את זכויות הבנייה ליזם ובתמורה הוא מבצע את הבנייה: הורס, מקים, בונה, מוסיף ומשווק לציבור הרחב דירות חדשות. 

כמה מוסיפים? 
בדרך כלל הדירות הקיימות גדלות ביחס ישיר לגודל הקיים  - עד 150% בתוכניות פינוי-בינוי ולא יותר מ-25 מ"ר במקרה של תמ"א 38. אבל שימו לב: מדובר בנוהג שהושרש והשופע מהטבות המס שהחוק מעניק ליוזמות כאלה. על כן, כעקרון, אין מניעה להגדיל את הדירות אף יותר, אם היזם או הדיירים מוכנים לשאת בתוספת המס. 

ומה אם הדירה שלי מיוחדת? 
פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל-אביב שעסק בנושא פורסם ביוני 2016. המקרה עסק בזכויותיהם של בעלי היחידות ב"בית מרכזים" בתל-אביב, שנשרף כליל ביוני 2003. בדעת רוב נקבע שם כי חלקם של בעלי היחידות יחולק בהתאם לחלקם ברכוש המשותף ומבלי להתחשב בכך שהדירות בקומות הגבוהות היו יקרות יותר. 
מקביעה זו ניתן ללמוד כי גם אם יש שוני בערך הדירות, אם לפי התכנון המקורי של הבניין ואם בשל הרחבות או שיפורים שנעשו בדירות בשלבים מאוחרים יותר, אין לו בהכרח משמעות בנוגע לתמורה שתתקבל במקרה של הריסה ובנייה מחדש, והנתון המכריע בהקשר זה הוא דווקא החלק היחסי של כל דירה ברכוש המשותף. 

 

כלומר, ייתכן שבעל הדירה בקומה העליונה, שנהנה מנוף מרהיב שהעלה את ערכה, יקבל אותה תמורה בדיוק כמו בעל הדירה בקומה הראשונה שהחלק היחסי שלו ברכוש המשתף זהה לזה של בעל הדירה העליונה 

נדגים זאת גם על מקרה אחר. ניטול בניין בן שש דירות שהרכוש המשותף בו מחולק בין ששת בעלי הדירות בחלקים שווים. חמישה מתוכם החליטו להרחיב את דירותיהם, ואילו הדירה השישית לא הורחבה. למרות העלייה הניכרת בשווי הדירות המורחבות, מאחר שחלקה של כל דירה ברכוש המשותף נותר זהה במרשם (1/6) יהיו ששת בעלי הדירות זכאים לאותה תמורה. כלומר, בסופו של הפרויקט בעלי הדירה השישית יקבלו בדיוק אותה דירה כמו היתר. 
הדבר נכון על אחת כמה וכמה נכון הדבר כאשר בעלי אותה דירה נכונים לשאת בעלויות המס על התוספת לדירתם העולה על 25 מ"ר, ובכך יימנע מצב בו העלות הכוללת של בניית דירתם תהיה גבוהה משל יתר בעלי הדירות. התוצאה הזו נכונה, אגב, גם במקרה שהבניין לא רשום כבית משותף במרשם והבעלים (או החוכרים) חוכרים אותו במשותף ובחלקים שווים (במושע). 
כאן חשוב לציין שעל פי רוב, החלק היחסי של הדירות ברכוש המשותף נרשם בפנקס הבתים המשותפים בהתאם לברירת המחדל בסעיף 57 לחוק המקרקעין. כך שהחלק היחסי של כל דירה הוא היחס שבין שטח רצפת הדירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות בבניין. במקרה כזה, בוודאי שיש הצדקה לחלוקה שונה בין בעלי הדירות במקרה של הריסה ובנייה מחדש. ואולם, כפי שראינו בדוגמא שלעיל, לא תמיד זהו המצב ולכן רצוי לבחון את דרך הרישום של ההצמדות מראש ולפני שחותמים על הסכם עם היזם. 

* עו"ד גיא יקותיאל עוסק בתחום ההתחדשות העירונית, מייצג דיירים ויזמים בפרויקטים לפי תמ"א 38 ופינוי בינוי, חבר בפורום קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין וחבר בוועדה לענייני תמ"א 38.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
 

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

התחדשות עירונית 2022

ניתן לקבוע כבר ברמת וודאות גבוהה שהשנים הקרובות יהיו תור הזהב של ההתחדשות העירונית. עתודות קרקע נמוכות, מחירי נדל"ן גבוהים ושיכונים מתפוררים במרכזי הערים הם כר פורה לגל ענק של פרויקטים.
נוסיף לכך את ההחלטה להוריד את אחוז ההסכמה לפינוי בינוי לתביעת דיירים סרבנים בפינוי בינוי ל 66% מהבעלים במקום 80% היום. נוסף גם סעיף לפיו בעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב כך ששיעור ההסכמה יכול להגיע במצב כזה ל-50%. כמו כן, גם היזם יוכל להגיש תביעה נגד דייר סרבן.

מאות ואולי אלפי פרויקטים תקועים בשל דיירים "סרבנים" שחרור החסם הזה עשוי להקטין את הזמן הממוצע להבשלת פרויקט בשנתיים ויותר.

ההתבגרות של השוק כוללת גם הסכמה כללית שתמ"א 38 חיזוק היא החלופה הפחות מועדפת ואם יש ברירה אז עדיפים פרויקטים מתחמיים של פינוי בינוי או לפחות הריסה והקמה של בניין חדש (תמ"א 38 2)

אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה