מאמרים בנושא תמ"א 38

למי הסמכות להכריע בסכסוך בנוגע להעברת זכויות הבנייה ליזם?
עו"ד סיני גלבוע
פסיקה של בית המשפט העליון מהקיץ האחרון סתמה את הגולל על הוויכוח בנוגע לסמכות לדון בסכסוכים הקשורים לפרויקטים של תמ"א 38. העליון קבע כי המפקח על המקרקעין מוסמך לדון בכל קשת הסכסוכים. 

בבית ישן ברחוב ויתקין שבחיפה ישנן שלוש דירות. שניים מבעלי הדירות בבניין חתמו על הסכם עם יזם תמ"א 38 והסכימו להעביר לו 3 דירות וחניות שיתווספו לבניין כתמורה לעבודתו הקשה. בכך, הם למעשה ויתרו למענו על זכויות הבנייה שלהם בגג ובקרקע. 

בעלי הדירה השלישית בבניין, שהתנגדו לתוכניתו של היזם ולוויתור על זכויות הבנייה, הגישו התנגדות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה אך היא דחתה אותם, והם ערערו עליה לבית המשפט המחוזי בעיר. 

מבית המשפט המחוזי הם ביקשו להצהיר כי לא ניתן להעביר את זכויות הבנייה ליזם ללא הסכמתם, שהרי הם בעלי שליש מזכויות הבנייה בבניין. גם הפעם המתנגדים נדחו. בית המשפט קיבל את הטענה שהעלו בעלי שתי הדירות האחרות, לפיה הסכסוך צריך להתקיים בפני המפקח על המקרקעין, ולא בבית המשפט. 

המתנגדים לא הסכימו עם הגישה הזו וטענו כי מאחר שמדובר בזכויות קנייניות  - הסמכות נתונה לבית המשפט. בערעור שהגישו לבית המשפט העליון הם טענו כי עליו לדון בשאלה העקרונית שהעלה המקרה שלהם: מי מוסמך לדון בגורל זכויות הבנייה – המפקח או בית המשפט? 

לעמדתם, חוק החיזוק מסמיך את המפקח לדון בתכנית עצמה ולאשר אותה אך לא לכפות על דיירי המיעוט ויתור על זכויות קנייניות – זכויות יסוד לפי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. 

בעלי הדירות שחתמו על ההסכם עם היזם טענו מנגד כי המפקח רשאי לדון בכך סכסוך הנוגע לתוכנית חיזוק כולל בנוגע לזכויות קנייניות. מכל מקום, לטענתם, גם אם הוויתור על זכויות הבנייה פוגע בזכויותיהם של המתנגדים, זו פגיעה מותרת לפי חוק היסוד, כיוון שתכליתה לחזק את הבית כולו מפני רעידות אדמה. 

אין מענה בחוק
פסק דינו של בית המשפט העליון, שברובו ניתן על ידי השופט יורם דנציגר, פתח בהסבר מרחיב על חוק החיזוק, שפורסם בשנת 2008. החוק, כתב השופט, נחקק על מנת להקל על ביצוע תוכניות תמ"א 38 ואף מאפשר לבצע שינויים בזכויות הקנייניות של הדיירים אם רוב של שני שליש מסכים לכך. 

הסמכות של המפקח לדון בסכסוכי תמ"א 38 מצויה בסעיף 5 לחוק. אלא שסעיף זה עוסק בסמכותו של המפקח לדון בתביעות שהוגשו על ידי הרוב ולא על ידי דיירים סרבנים או מתנגדים. גם לא ברור מהחוק אם הוא מוסמך לדון בתביעות כאלה – שהוגשו על ידי סרבנים – בנוגע לבעלות בזכויות בנייה. 

על מנת להכריע בערעור בהתחשב במצב החוקי הלוקה בסחר, השופט בחן את הנושא בהתאם לכללי הפרשנות המשפטית. הוא פנה לחוק המקרקעין המסמיך את המפקח לדון באופן בלעדי בסכסוכים לפי חוק החיזוק ומכאן הגיע למסקנה כי כל סכסוך סביב תמ"א 38, לרבות סכסוך העוסק בפגיעה בזכויות קנייניות, צריך להגיע לדיון בפני המפקח. 
לטעמו של השופט תכלית חוק החיזוק מחזקת את מסקנתו. תכלית החוק היא להקל על ביצוע עבודות ברכוש המשותף מכוח תמ"א 38 על מנת להגשים את הצורך הציבורי החשוב – חיזוק בתים מפני רעידות אדמה. העברת הסכסוכים לדיון בפני המפקח היא מנגנון נוסף שמסייע בהקלה כיוון שהדיונים בפניו מהירים יותר. 

שני השופטים הנוספים שדנו בערעור, השופט נעם סולברג והשופטת ענת ברון, הסכימו עם עמדת השופט דנציגר. שניהם סברו כי אם חלק מהסכסוכים ידונו בבית משפט וחלק בפני המפקח, זה יביא לסרבול ולא ייענה לתכלית החוק שמטרתו לקדם פרויקטים של חיזוק. 

הערעור נדחה לפיכך. המתנגדים חויבו בהוצאות משפט של 25,000 שקל. 
•    ב"כ המערערים: עו"ד גד שילה
•    ב"כ המשיבים: עו"ד יעקב סולומון

לפסק הדין

* עורך דין סיני גלבוע עוסק בתמ"א 38
 
** הכותב לא ייצג בתיק

*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

התחדשות עירונית 2022

ניתן לקבוע כבר ברמת וודאות גבוהה שהשנים הקרובות יהיו תור הזהב של ההתחדשות העירונית. עתודות קרקע נמוכות, מחירי נדל"ן גבוהים ושיכונים מתפוררים במרכזי הערים הם כר פורה לגל ענק של פרויקטים.
נוסיף לכך את ההחלטה להוריד את אחוז ההסכמה לפינוי בינוי לתביעת דיירים סרבנים בפינוי בינוי ל 66% מהבעלים במקום 80% היום. נוסף גם סעיף לפיו בעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב כך ששיעור ההסכמה יכול להגיע במצב כזה ל-50%. כמו כן, גם היזם יוכל להגיש תביעה נגד דייר סרבן.

מאות ואולי אלפי פרויקטים תקועים בשל דיירים "סרבנים" שחרור החסם הזה עשוי להקטין את הזמן הממוצע להבשלת פרויקט בשנתיים ויותר.

ההתבגרות של השוק כוללת גם הסכמה כללית שתמ"א 38 חיזוק היא החלופה הפחות מועדפת ואם יש ברירה אז עדיפים פרויקטים מתחמיים של פינוי בינוי או לפחות הריסה והקמה של בניין חדש (תמ"א 38 2)

אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה