מאמרים בנושא תמ"א 38

עתירה נגד מגבלות על תמ"א 38 בנהריה נדחתה – ההליכים התכנוניים לא מוצו
עו"ד שי הררי
הוועדות המקומיות מפרסמות מפעם לפעם הגבלות על מיזמי תמ"א 38  בעקבות חשש לפגיעה בתשתיות ובנוף. שלוש חברות בניה ביקשו לבטל את המגבלות שהציבו גופי התכנון בנהריה – אך בית המשפט קבע כי קודם עליהן להגיש התנגדויות לגופים עצמם.  

במאי 2005 אושרה לראשונה תכנית חיזוק המבנים הידועה – תמ"א 38 . מאז התכנית עברה שינויים רבים, בין היתר בשל בעיות שהתגלו בעקבות מתן התמריצים שמעניקה התכנית ליזמים.

אמנם, מצד אחד התמריצים מעודדים קבלנים לבצע פרויקטים של תמ"א 38, אך מצד תוספות הבנייה שהתוכנית מאפשרת עשויות לפגוע בחיי התושבים, אם בגלל הפגיעה בנוסף ואם בשל עומס על תשתיות ומוסדות ציבור.

בינתיים, הוועדות המקומיות מתמודדות עם הבעייתיות הזו באמצעות סמכותן שלא להעניק היתרי בנייה אם מצאו שיש שיקולים תכנוניים כאלה ואחרים המצדיקים זאת. בנהריה, למשל, הרוויה בבנייה נמוכה ויש בה בתים רבים עונים לקריטריונים של תמ"א 38 – החליטו הוועדות המחוזית והמקומית למצוא פתרון כולל.

כך, בשנת 2013 גיבשה הוועדה המחוזית צפון תכנית מתאר כוללנית שחילקה את העיר למתחמים, והוועדה המקומית הכינה לכל מתחם כזה מגבלות ספציפיות (כרגע זמניות בלבד כיוון שהתוכנית עוד לא אושרה סופית). המטרה היא לוודא שהיתרי הבנייה אינם פוגעים ברמה האדריכלית בעיר, וגם לא יוצרים עומסי תחבורה או פגיעה בתשתיות.

אלא שבעיניי שלוש יזמיות – "עדירן פיורה השקעות", "איתן ראובן בניה ונכסים" ו"בנימין את רותם מגורי יוקרה" – התוכנית והמגבלות לא מצאו חן, והן הגישו עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה, בטענה שמדובר בתוכנית לא חוקית שיש לבטלה לאלתר.

מנגד, הוועדות ביקשו לדחות את העתירה, כיוון שהתכנית הסופית עוד לא אושרה. לטענתן, גם העותרות הגישו התנגדויות, ועדיף שימתינו להכרעה בהן

על כל פנים, טענו הוועדות כי התוכנית גובשה כדין בהתאם לתוכנית החיזוק המאפשרת להן להגביל היתרי בנייה ולהביא בחשבון שיקולים תכנוניים. עוד הן טענו כי ההגבלות שהציבו לא חורגות ממתחם הסבירות.

עוד מוקדם מדי
השופט רון סוקול דחה את העתירה תוך שקיבל את טענת הוועדות כי היא מוקדמת מדי.

נקבע כי במסגרת תכנית המתאר הכוללנית, הוועדה המחוזית מוסמכת להתוות את קווי התכנון העירוני ולהציב לוועדה המקומית מסגרת במסגרתה תוכל לפעול. אכן, תוכנית כוללנית, שהיא תוכנית מקומית, אינה גוברת על תכנית מתאר ארצית, אך זוהי סוגייה שכדאי להעלות בפני הוועדות במסגרת ההתנגדויות ועוד אין מקום לניהול הליך משפטי שעה שהתוכנית עוד לא אושרה בכלל.  המשמעות היא שעל העותרות למצות קודם את ההליך התכנוני, ורק אם לא יהיה לשביעות רצונן יוכלו לעתור לבית המשפט.

בד בבד ציין השופט סוקול כי לטעמו התוכנית הכוללנית לא חורגת ממתחם הסבירות, שהרי היא לא שוללת באופן גורף מתן היתרים אלא רק מגבילה אותם במקרים מסוימים. ייתכן, כתב השופט לפני סיום, כי הפגיעה בפרויקטים לא תהיה כה משמעותית כפי שחושבות העותרות.

התוצאה היא שהעתירה נדחתה ושלוש היזמיות יצטרכו לשלם לוועדות הוצאות משפט ושכר טרחה של 15,000

לפסק הדין 

•           ב"כ העותרות: עו"ד צ' רווה

•           ב"כ המשיבות: עו"ד ס' מצא - פרקליטות מחוז חיפה (אזרחי), עו"ד ע' דונג

* עורך דין שי הררי עוסק במקרקעין, תמ"א 38, פינוי בינוי וקבוצות רכישה

** הכותב לא ייצג בתיק

*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה