מאמרים בנושא תמ"א 38

המחוזי: תמ"א 38 תצא לדרך למרות התנגדות בעלות הדירה
עו"ד אורי ח. פיינטוך
שתי דיירות שהתנגדו לפרויקט במתכונתו, טענו שחברת הבנייה שנבחרה אינה מנוסה ולבעליה חובות גדולים. המפקחת הודיעה שהפרויקט ימשיך למורת רוחן, וכך גם בית המשפט המחוזי. 

בעלי הדירות בבית משותף בן 6 דירות ברחוב צדקיהו בחיפה, חתמו ב-2011 על הסכם שיתוף פעולה עם אדריכל, שהתחייב לפעול לקידום היתרים לפרויקט תמ"א 38, תמורת הדירות החדשות שייבנו.

לאחר שהאישורים התקבלו, מצא האדריכל את חברת הבנייה "ד.י. יעד גלובל אחזקות" והציע אותה כמבצעת הפרויקט לדיירים, תוך שהעביר לה את זכותו לקבל את הדירות החדשות. שמונה מתוך עשרת בעלי הדירות בבניין הסכימו להצעה ובאפריל 2014 חתמו עמה על הסכם, שבו התחייבו להעביר לה את כל זכויות הבנייה בבניין – בגג וקומת הקרקע. 

אלא שנותרו שתי בעלות דירה שהתנגדו להסכם עם חברת הבנייה הספציפית, ולפיכך יתר בעלי הדירות נאלצו לפנות למפקחת על רישום המקרקעין בחיפה על-מנת שתאשר את הפרויקט על-אף ההתנגדות.  

המתנגדות טענו בפני המפקחת שהעברת הפרויקט אינה מקובלת עליהן משום שבכך מתנער האדריכל מהאחריות שלו כלפי הדיירים ומותיר אותם מול חברת בנייה חסרת ניסיון. אך המפקחת דחתה את טיעוניהן והבהירה להן שהאדריכל הרי לא יכול לבנות בניין בעצמו, תוך שהבטיחה שלפי ההסכם עם הדיירים הוא עדיין מחויב כלפיהם. 

המפקחת הוסיפה ובחנה את החוזה שחתמו הדיירים מול חברת הבנייה והתרשמה שהוא מעניק מספיק בטחונות לדיירים והוא בהחלט סביר. משכך, קבעה המפקחת שבא-כוח הדיירים יחתום בשם בעלות הדירה המתנגדות על המסמכים הדרושים לשם ביצוע הפרויקט. 

מספר חודשים לאחר מכן אותן בעלות דירה הגישו ערעור על החלטת המפקחת בבית המשפט המחוזי בחיפה. שתיהן טענו כי לטעמן המפקחת שגתה, תוך שהדגישו כי אינן מתנגדות לעצם ביצוע התמ"א, אלא רק לחברת הבנייה הספציפית שנבחרה. 

הן התלוננו על כך שהאדריכל עשה "אקזיט" על גב בעלי הדירות, ועל חוסר האמון שהן רוכשות לחברת הבנייה, שלטענתן בעליה מצוי בחובות. כמו כן, לטענתן, בהסכם יש תנאים חד-צדדיים שלא משחקים לטובת בעלי הדירות. 

הדיירים האחרים – החתומים על ההסכם עם חברת הבנייה – הודיעו כי הסכימו לפרויקט מרצונם החופשי ולאחר שהתייעצו וערכו בדיקה, וביקשו שלא לסכל אותו. העובדה שהפרויקט יעבור ליזם, הם טענו, הייתה ידועה למערערות מראש ואף מופיעה בהסכם שחתמו עם האדריכל. 

ככה זה בבית משותף
סגן הנשיא יצחק כהן הכריע בעד רוב הדיירים. ההחלטה לחתום על ההסכם ולקדם את הפרויקט לא נלקחה על ידי המשיבים בלהט הרגע. כל התהליך הזה ארך זמן והתנהל בשקיפות ובגילוי מול כולם, פסק השופט.  

בחוזה מול האדריכל, עליו חתומות גם המערערות, נכתב במפורש שהאדריכל יעביר את העבודות לגורם מבצע, לבחירתו. מאחר שהמערערות אינן טוענות דבר כנגד הסכם זה – עליהן לעמוד מאחוריו. 

השופט הלך עוד יותר רחוק וקבע שאם בדיעבד יתגלה שהבחירה של האדריכל בחברת הבנייה המוצעת הייתה רשלנית –  המערערות יוכלו לתבוע אותו לאחר מכן. בכל מקרה, לדעתו, מדובר בהסכם סביר בהחלט שמגן על זכויותיהם של כל בעלי הדירות. 

השופט הודה כי היסס מעט לנוכח הטענות לגבי מצבה של חברת הבנייה, אולם בסופו של דבר, הוא לא מצא מקום להתערב בהחלטת המפקחת על המקרקעין. כל פרויקט של תמ"א 38 כולל גם לקיחת סיכון, הוא סיכם וציין כי הוא בטוח שבעלי הדירות לא היו חותמים על חוזה שפוגע באינטרס שלהם שהפרויקט יצליח. 

בסופו של דבר, דיירים בבית משותף צריכים ללמוד לקבל את דעת הרוב על מנת לקדם נושאים שנוגעים לכלל בעלי הדירות, פסק השופט כהן והודיע שהוא דוחה את הערעור. הוא העניק למערערות 21 יום להסכים לפרויקט – ואם לא – עורך הדין של בעלי הדירות יוכל לחתום במקומן על החוזה עם חברת הבנייה. המערערות חויבו לשלם ליתר הדיירים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 שקלים. 

לפסק הדין 

•    ב"כ המערערות: עו"ד איל מנחם, עו"ד כמיל גרייב
•    ב"כ המשיבים: עו"ד גדעון סלעית

* עורך דין אורי ח. פיינטוך עוסק בתמ"א 38 ופרויקטים של פינוי בינוי
** הכותב לא ייצג בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
 

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה