מאמרים בנושא תמ"א 38

בוטלה תמ"א 38 בחיפה – הוועדה גילתה עבירת בנייה
עו"ד שלומי אביחצירא
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה אישרה את הפרויקט ואז חזרה בה, לאחר שהתגלתה העבירה. הדיירים יצאו למלחמה אך יצאו בהפסד. 

דיירי בניין בן שתי קומות מגורים וקומת עמודים בחיפה הגישו בשנת 2009 בקשה לאישור תוספות בנייה בהתאם לסעיף 11 של תמ"א 38, שלפיו האישור יינתן לבניינים גבוהים משתי קומות ששטחם עולה על 400 מ"ר.
הדיירים ביקשו בין היתר, לסגור את קומת העמודים (הקומה המפולשת), לבנות דירות נוספות בקומת הקרקע ומעל הקומה העליונה ולהוסיף גשר גישה לבניין. האישור ניתן להם בחלוף ארבע שנים, למורת רוחם של הדיירים המתגוררים בסמוך להם שהתנגדו לפרויקט. 
ואולם, זמן מה לאחר מכן הגיש אחד מחברי הוועדה התנגדות וטען שהבניין אינו עומד בדרישות התכנית כיוון שבפועל גובהו אינו עולה על שתי קומות. לטענתו, לא ניתן להחשיב את קומת העמודים כקומת מגורים. 
הוועדה ביקשה לפיכך חוות דעת מהיועצת המשפטית שלה, שתוך כדי הבדיקה גילתה כי קומת העמודים נבנתה שלא לפי היתר הבנייה שניתן לה. לכן המליצה היועצת המשפטית שלא להחשיב את הקומה הלא חוקית כקומה, והוועדה קיבלה את המלצתה. הדיירים עררו לוועדת העררים אך זו דחתה את הערר.
הדיירים סירבו להרים ידיים והגישו עתירה לבית המשפט המחוזי בחיפה. הדיירים טענו כי הבניין הוא למעשה בניין בן 4 קומות - שתי קומות מגורים, גלריה והקומה המפולשת, קומת העמודים. לטענתם, לפי תקנות התכנון והבנייה קומה כזו נחשבת כקומה לכל דבר ועניין ולכן הם עונים על דרישות התמ"א. 
אלא שלשיטת הוועדות לא ניתן להגדיר את קומת העמודים כ"קומה"  בפרט נוכח העובדה שהיא נבנתה תוך חריגה מהיתר בנייה. עוד היא טענה כי לא ניתן לקבוע שהגלריה היא קומה כיוון שהיא נבנתה תוך ניצול החלל ולא הגביהה את הבניין. 


אין להכשיר את העבירה
השופטת יעל וילנר דחתה את העתירה וקיבלה את טענות הוועדות. השופטת ציינה שלא ניתן לנצל עבירות בנייה כדי לזכות בהטבות תמ"א 38. השופטת קבעה כי לפי העובדות, קומת העמודים נבנתה יותר מהגובה שהוקצה לה בהיתר ולכן אין להכשיר את  המעשה ולהחשיב אותה כקומה.
בנוסף, השופטת קבעה שגם קומת הגלריה, שלא הגביהה את הבניין, לא נחשבת לקומה לצורך תמ"א 38.
יוצא אפוא כי הדיירים לא יזכו לעשות בבניין פרויקט של תמ"א 38. בנוסף הם יצטרכו לשלם לכל אחת מהוועדות 5,000 שקל הוצאות משפט, וסכום זהה גם לאותם דיירים שהתנגדו לבקשתם מלכתחילה. 

לפסק הדין
•    ב"כ העותרים: עו"ד מוראד ביקי 
•    ב"כ המשיבים: עו"ד קרן גולדשמיט, עו"ד תמי שפיר, עו"ד דן שכטרמן, עו"ד פרזנצ'בסקי
* עו"ד שלומי אביחצירא עוסק בתמ"א 38
** הכותב לא ייצג בתיק

*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

 

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה