מאמרים בנושא תמ"א 38

התוכנית תפגע בשכנים. המחוזי לא אישר תמ"א 38 בחיפה
מערכת פסקדין
דיירי בית משותף התעקשו לבצע תמ"א 38 באופן שעלול לפגוע קשות בשכניהם ולכן בית המשפט סירב לתת יד לתוכנית, למרות חשיבותה. 

הבית המשותף שברחוב האלינות בחיפה מורכב משני מבנים – קדמי ואחורי. הסכסוך החל כשדיירי המבנה האחורי ביקשו לצאת לפרויקט תמ"א 38 תוך הוספת דירות גם מעל לגג. 

הבעיה הייתה, שדיירי המבנה הקדמי טענו שהתכנית הזו תוביל לכך שלא יוכלו יותר ליהנות מהדירות שלהם, כיוון שהבנייה תחסום את הנוף, את האוויר ואת האור.  
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה הכריע במחלוקת בקיץ 2013 ואישרה את תוספת קומת הגג. אלא שאז דיירי המבנה הקדמה פנו למפקחת על רישום המקרקעין בחיפה. 
בתביעה שהגישו באמצעות עו"ד גיא סיוון, הם טענו כי מאחר ששני המבנים הם בית משותף אחד, אין לדיירי המבנה האחורי את הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38. עוד הם הסבירו, שאינם מתנגדים לעצם ביצוע התוכנית אלא רק למתכונת הנוכחית, שתגרום לפגיעה לא סבירה ולא מידתית בנדל"ן שלהם. 
המפקחת ערכה סיור במקום והתרשמה שהצדק עם התובעים – דיירי המבנה הקדמי – ולכן החליטה למנוע את ביצוע התוכנית כפי שהיא מתוכננת נכון להיום. המפקחת סברה כי שי המבנים הם בית אחד, בעיקר משום שביצוע התוכנית תפגע משמעותית בתובעים, כך  שדיירי המבנה האחורי יוכלו לבצע את התכנית רק אם ישנו אותה. 
אלא שדיירי המבנה האחורי ערערו על ההחלטה בבית המשפט המחוזי בחיפה. באמצעות עו"ד יהודה מלאך הם טענו כי המפקחת טעתה בפרשנות חוק החיזוק.  לפי איך שהם מבינים את זה, המבנה האחורי הוא בית נפרד ומכאן שיש להם רוב מוחלט לביצוע התמ"א. 
לטענתם, הדיירים הקדמיים מנסים פשוט לסכל את התוכנית החשובה, שיש בה ממש משום הצלת חיי אדם. מעבר לכך, לטענתם, אין תוכנית חלופית טובה לביצוע העבודות. 
המשיבים – דיירי הבית הקדמי –  ביקשו מבית המשפט שלא להתערב בהחלטת המפקחת. 

שני מבנים שהם אחד 
השופטת ברכה בר זיו הסבירה ופירשה את סעיף 11 לחוק החיזוק, אותו סעיף המאפשר, בתנאים מסוימים, להתייחס למבנה אחד בבית מורכב כבית משותף בפני עצמו. לאחר מכן היא החליטה שלא ניתן להחיל את הסעיף על המקרה הנוכחי. 
כמו המפקחת, גם השופטת קבעה שלא ניתן לראות במבנה האחורי כבית נפרד עקב הפגיעה הקשה שהתוכנית עלולה לגרום לבעלי הדירות במבנה הקדמי. 
השופטת התייחסה לדברי המפקחת, שכאמור ביקרה במקום והתרשמה שמאוד קשה לתאר את גודל הפגיעה שתיגרם למשיבים היה והתוכנית תאושר. 
כדי לבצע את התוכנית של המערערים, כתבה השופטת, הם צריכים רוב משני המבנים – רוב שלא השיגו. בתוך כך היא הבהירה למערערים שהמשיבים לא מתנגדים לעצם החיזוק אלא לתכנית הנוכחית בלבד ואין מניעה שישנו אותה. 
הערעור נדחה כאמור. התכנית הנוכחית לחיזוק המבנה לא תצא לפועל. לפסיקה זו הצטרפו אב"ד השופטת שושנה שטמר והשופט עדי זרנקין. המערערים חויבו בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 10,000 שקל.

ב"כ המערערים: עו"ד יהודה מלאך 
ב"כ התובעים בהליך מול המפקחת: עו"ד גיא סיוון
 

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה