מאמרים בנושא תמ"א 38

תמ"א 38 נגד תב"ע: זכויות מצטברות או נפרדות?
עו"ד ענבל מנור

בעל בניין מגורים בן 80 שנה הממוקם בתל-אביב הגיש בקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א 38. בקשתו נדחתה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה וועדת הערר המחוזית, שטענו כי על הנכס חלה תכנית בניין עירונית ספציפית. בית המשפט קבע: גם לתמ"א 38 יש גבולות.


בעל בניין בן שלוש קומות ודירת גג, פנה בשנת 2012 לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב כדי שתאפשר לו לבנות במקום הקומה השלישית ודירת הגג שלוש קומות בנוסף לחדר יציאה לגג – בהתאם לתוכנית החיזוק. 

הוועדה דחתה את בקשתו, שכן לדבריה, חלה על הנכס תכנית בניין עיר (תב"ע) "לב תל אביב", שבמסגרתה ניתן לאפשר תוספת בנייה עד חמש קומות בלבד, בעוד שלפי בקשת בעל הבניין, יצא שיהיו בו בין כשש קומות.

ועדת הערר המחוזית תמכה בעמדת המקומית והסבירה שכאשר יש התנגשות בין זכויות בנייה לפי תב"ע לבין זכויות לפי תמ"א 38, יש לקזז אותן. במילים אחרות: בניית קומה שישית תהווה חריגה מזכויות הבנייה המותרות לפי התב"ע.

בעתירה שהגיש בעל הבניין בתחילת 2014 לבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב הוא טען כי זכויות הבנייה של שתי התוכניות מצטברות, כך  שלמעשה מוקנות לנכס זכויות בנייה של 4 קומות + יציאה על הגג.

לשיטתו, יש לשלב בין התכנית המקומית "לב תל אביב" והתכנית הארצית תמ"א 38, בכפוף לשיקול דעתה של הוועדה המקומית.

שתי הוועדות ביקשו לדחות את העתירה: ועדת הערר טענה שאמנם מטרתה של תמ"א 38 היא לעודד חיזוק מבנים על ידי מתן זכויות בנייה, אך עם זאת גם נקבעו בה תנאים מגבילים, כמו במקרה הזה – בו חלה על המבנה תכנית בנייה מפורטת. במצב כזה ההיתר צריך להתאים גם לתוכנית הקיימת.

הוועדה המקומית הוסיפה כי תמ"א 38 אינה מאפשרת ניצול כפול של זכויות בנייה. היא הוסיפה שההגבלה בתקנות נועדה לאפשר תוספת גבהים ריאלית מבחינת כושר הנשיאה של הבניין, ועל מנת ליצור מראה עירוני אחיד. 

זכויות נפרדות
השופטת גיליה רביד הבהירה כי בית המשפט יתערב בהחלטות גופי התכנון רק כאשר נפלו בהן פגמים משמעותיים או שהן נגועות בטעויות לא סבירות. ואולם, מקרה זה אינו מצדיק כל התערבות. 

לפי השופטת, הוראות תמ"א 38 בנוגע לבניין קיים ברורות ואינן מעוררות כל קושי פרשני: זכויות בנייה מכוח תב"ע וזכויות בנייה מכוח תמ"א אינן זכויות מצטברות אלא זכויות המתקזזות אחת עם השנייה.

יוצא אפוא, שהוועדות צדקו כשהחליטו לדחות את בקשת העותר שאף הסכים בעצמו שלוועדה המקומית מוקנה שיקול דעת אם לאשר או לא לאשר את בקשתו. 

השופטת ציינה בנוסף כי במהלך הדיון הצדדים כבר הגיעו להסכמה עקרונית, שיאושר לעותר היתר בנייה ל-2.5 קומות בלבד, אך בשלב מסוים הוא התחרט ונסוג מההסכם, ובכך הקשה על ההליך וסרבל אותו.  

לפיכך השופטת החליטה לדחות את העתירה תוך חיוב העותר בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד משמעותיים בסכום של 30,000 שקל.

•    ב"כ העותר: עו"ד מ. ברזילאי, עו"ד פז יצחקי-וינברגר  
•    ב"כ המשיבות: עו"ד שרון לייב-פלג, עו"ד לירון רותם  
לפסק הדין

* עו"ד ענבל מנור עוסקת בתמ"א 38. 

** הכותבת לא ייצגה בתיק.

*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה