מאמרים בנושא תמ"א 38

עתירה: תכנית הבנייה של עיריית ירושלים אינה לפי תמ"א 38
עו"ד דורון תמיר
שלושה תושבי העיר התנגדו לתכנית לאופן בו יושמה תמ"א 38, בעיקר בשל ההבדלים בין הבנייה בעיר העתיקה לבין האזורים החדשים. לאחר שבקשתם לערער למועצה נדחתה, הם פנו לבית המשפט לעניינים מנהליים בעיר. מה נפסק? 
 
מאז שתמ"א 38 אושרה, בשנת 2005, ערך משרד הפנים מעקב אחר האופן בו יושמה ברחבי הארץ. בתוך כך, הנחה המשרד את הרשויות המקומיות להכין תכנית פרטנית, כל רשות בהתחשב בתנאים הייחודיים שלה.

עיריית ירושלים, בשיתוף הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הכינה בעקבות ההנחיה את תכנית 10038. במסגרתה, נכללו הוראות מיוחדות לבינוי בעיר העתיקה, בתחום העיר ההיסטורית ובאזורים המיועדים להתחדשות עירונית.

בתכנית ניתן דגש על החשיבות הרבה שבשמירת המאפיינים ההיסטוריים של העיר לרבות שיטת הבנייה הירושלמית, שלא כללה שימוש בבטון מזויין. בהתאם, סיפקה התכנית אופציה ל"שדרוג הנדסי מלא", מה שהיווה תמריץ לקבלת זכויות בנייה בהיקף דומה להיקף האפשרי לפי תמ"א 38 (עד 2.5 קומות). 

במסגרת התכנית פורטו התנאים להוספת קומות באזורים השונים, ובשנת 2011 היא הופקדה אצל הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. בשלב הזה ניתנה הזדמנות לתושבי העיר להגיש התנגדויות, והוגשו עשר כאלה. 

עשרת המתנגדים טענו כי התכנית מנוגדת להוראות תמ"א 38, מאחר שהיא קובעת כי בתחומי העיר ההיסטורית תתווסף רק קומה אחת לבניין בתמורה לחיזוק, בניגוד לאזורים אחרים, בהם ניתן להוסיף עד 2.5 קומות.

בנוסף, הם טענו לאפליה בין השכונות השונות. לטענתם, התכנית מעניקה תמריצים רק לשכונות "חזקות", ואילו התכנית הפרטנית לא יכולות לסטות מהוראות סעיף 23 לתמ"א – הקובעות שאין לשנות הנחיות הנדסיות בתכניות מקומיות.

אלא שהוועדה המחוזית החליטה לאשר את התכנית למורת רוחם של המתנגדים. שלושה מהם לא התייאשו וביקשו רשות לערער על ההחלטה למועצה הארצית. לאחר שנדחו, הם עתרו לבית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים.

העותרים ביקשו שביהמ"ש יאפשר להם לערער, בטענה שהדבר נמנע מהם על ידי הוועדה המחוזית ללא נימוקים ובחוסר תום לב.

מוסדות התכנון טענו כי דחו את הבקשה משיקולים מקצועיים, ובכל מקרה, העתירה הוגשה באיחור של ארבעה ימים, ולכן יש לדחותה.

לדבריהם, ההבחנה בין חלקי העיר השונים נעשתה בהתאם לתמ"א 38, המאפשרת למוסד התכנון להתאים את זכויות הבנייה למאפייני העיר הייחודיים. כמו כן, ציינו כי גם באזורים "חלשים" לכאורה ניתן להוסיף עד 2.5 קומות, ככל שננקט שדרוג הנדסי מלא של המבנה.

בנוסף, טענו המוסדות כי מספר ההתנגדויות המועט שהוגש מעיד שהתכנית אינה נתונה במחלוקת ציבורית קשה, ותואמת את ייחודיות הבנייה הירושלמית.

יש טעם
נשיא בית המשפט, השופט דוד חשין, הסכים שהעתירה הוגשה באיחור. עם זאת, הוא קבע שאין הצדקה לדחות את העתירה רק בעטיו של האיחור הקל.  
לגופו של עניין, סבר הנשיא חשין שהמוסדות התכנוניים ערכו תכניות מקצועיות ומפורטות בתום לב, וקיבל את טענתם לפיה לא נעשתה כל אפליה בין האזורים השונים בעיר.
עם זאת, השופט ציין כי ייתכן שיש טעם בטענת העותרים, לפיה במסגרת התכניות הפרטניות לא ניתן לקבוע הנחיות הנדסיות שמגבילות זכויות הבנייה, ומאחר שהתשובה בעניין זה אינה חד-משמעית השופט הורה לאפשר לעותרים לערער למועצה הארצית שתכריע בסוגיה.
•    ב"כ העותרים: עו"ד שמואל פיינגולד 
•    ב"כ המשיבות: עו"ד יואב דוד, עוה"ד אילנית מיכאל ושרון מנדלבאום 
* עו"ד דורון תמיר ממשרד שטרית-תמיר עוסק בתמ"א 38
לפסק הדין 

** הכותב לא ייצג בתיק.
*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה