מאמרים בנושא תמ"א 38

ועדה מקומית לא רשאית למנוע פרויקט חיזוק מבלי לשנות את תוכנית הבנייה
מאת: עו"ד זיו לוטן
לוועדה המקומית אין סמכות לשנות תוכנית בנייה שגובשה לפי חוק החיזוק על-ידי "תוכנית עוקפת" שמושתת על תקנים הנדסיים שכלל אינם בסמכותה. 
בית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב מצא שנפל פגם בהתנהלות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון, אשר גיבשה "תוכנית עוקפת תמ"א 38" ששללה בנייה באזור מגורים שתוכנית הבנייה מכוח חוק החיזוק אישרה במפורש.  

 
עיריית רמת השרון גיבשה לפני מספר שנים תוכנית בנייה מותאמת תמ"א 38 (רש/3838) המונה את האזורים שבהם ניתן לבצע פרויקט חיזוק במסלולים שונים. לפני כשנתיים, ובהתאם לתכנית זו, ביקשו שתי יזמיות בנייה (א.מ. אמטיסט פיתוח ופסגות גבעתיים) להקים בניין בן 4.5 קומות ו-11 יחידות דיור בשני מבנים נמוכים באזור מגורים ב' בעיר שלפי התוכנית ניתן לבצע בו פרויקט הריסה ובנייה. 
 
לבקשה זו הוגשו התנגדויות מבעלי בתים באזור, שסברו כי אין מקום לבניית בניין גבה קומות בשכונה שרובה בתים צמודי קרקע. במענה להתנגדויות, קבעה הוועדה המקומית כי אין צורך לערוך דיון מקיף שכן מדיניות חדשה שגובשה בשנה שעברה ממילא אוסרת באורח גורף לבצע באזורים מגורים ב' פרויקטים של תמ"א 38. 
 
כמה מילים על המדיניות: מדובר בתוכנית שהסתמכה על תיקון מס' 6 לתקן הנדסי 413 שמציב קריטריונים למבנים שאפשר לממש בהם תמ"א 38. תיקון זה החמיר עם הדרישות ושלל לחלוטין את האופציה לחזק מבנים נמוכים. ואולם, בתיקון נקבעה הוראת מעבר שקבעה כי התיקון הקודם, והמקל, ימשיך לחול במשך שנתיים במקביל – כלומר, מהנדסי העיר יוכלו לאשר תמ"א 38 במבנים נמוכים במשך התקופה האמורה. 
 
אף שמהנדסי העיר הם שאמורים להחליט איזה תקן חל על איזה מבנה, ברמת השרון הדברים התנהלו אחרת, והוועדה המקומית קבעה כי באופן כללי על אזור מגורים ב' יחול התקן המחמיר. 
 
אך היזמיות לא ויתרו. הן הגישו ערר לוועדה הערר המחוזית שהתקבל בפברואר האחרון וזו קבעה כי המדיניות שגיבשה העירייה פסולה מאחר שהיא שוללת את תוכנית הבנייה על סמך תקן הנדסי. משכך, הוועדה המקומית נדרשה לערוך דיון מחודש בבקשתן של היזמיות ובמסגרתו להוציא החלטה שתושתת על תוכנית הבנייה. 
 
אף שההחלטה הזו לא הכריעה את גורלו של הפרויקט ואין משמעותה בהכרח שיאושר, אחת מתושבות האזור הגישה בכל זאת עתירה לבטלה, ככל הנראה במטרה להציב חסם חד-משמעי כנגד ביצוע תמ"א 38 בקרבת ביתה. 
 
אלא שהשופטת רחל ברקאי דחתה את העתירה ובהחלטתה הסבירה מדוע החלטת הוועדה המקומית אינה יכולה לעמוד. 
 
השופטת הבהירה לוועדה המקומית כי כשהיא דנה בבקשה להיתר תמ"א 38 עליה לדון בה אך ורק לפי תוכנית הבנייה ולא היה מקום לגבש "תוכנית עוקפת תמ"א 38" על סמך תקן טכני. היא הדגישה כי אם לדעתה של הוועדה אין מקום לביצוע תמ"א 38 באזור מגורים ב', עליה לפעול לשינוי תוכנית הבנייה ולא לנקוט בפעולות שאינן מצויות בסמכותה. 
 
השופטת הוסיפה כי הוועדה רשאית לסרב להעניק היתר בנייה לתמ"א 38 על סמך שיקולים תכנוניים בלבד – ובמקרה הנוכחי לא היה להם ביטוי כלל. מה שהוועדה עשתה – ניצול תקופת המעבר שבה יש תחולה לשני התיקון לתקן 413 – היה מהלך פגום ושגוי. 
לפיכך השופטת קבעה כי החלטת ועדת הערר הייתה החלטה נכונה, שאין להתערב בה. 
 
ב"כ המתנגדת: עו"ד יעקב כהן
ב"כ ועדת הערר המחוזית: עו"ד בילבסקי - פמת"א
ב"כ היזמיות: עו"ד ענת בירן
ב"כ הוועדה המקומית: עו"ד להם 
 
** הכותב לא ייצג בתיק
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

מעוניינים להתחיל בתהליך תמ"א 38 בבניין שלכם או לקבל הצעות מחברות נוספות?

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה