מאמרים בנושא תמ"א 38

תקדימי: תמ"א 38 במבנה אחד מתוך שלושה
מערכת פסקדין
במשך שנים עיכבו השכנים המתנגדים את קבלת ההיתר לתוכנית החיזוק. גם כשההיתר כבר הושג, אחר מאמצים רבים, הם הגישו עתירה לביטולו. אלא שהעתירה נדחתה באחרונה לאחר שנקבע כי מדובר בתוכנית בנייה מאוזנת המתחשבת בכלל הדיירים. 

ההיתר ליישום תמ"א 38 באחד האגפים בבית המשותף שברחוב המרגלית בחיפה ניתן לאחר 4 שנים של מאמצים מצד הדיירים, ודיונים רבים מול ועדות התכנון והבנייה. לאורך כל הדרך הם נתקלו בהתנגדות עיקשת מצד הדיירים בשני האגפים הנוספים שבבית המשותף שדרשו להוציא תוכנית בנייה כולל לחיזוק שלושת המבנים. 

אלא שהצרות של הדיירים שיזמו את התוכנית לא הסתיימו עם קבלת ההיתר שכן בשנה שעברה הדיירים המתנגדים הגישו עתירה בבית המשפט המחוזי בחיפה ודרשו לבטל את ההיתר. 

בעתירה שהוגשה באמצעות עו"ד רון רוגין הם טענו כי התוכנית נוגדת את תוכנית המתאר באזור ואת מסמך המדיניות של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה, וכי מדובר בתוכנית שעלולה לפגוע בזכויותיהם. עוד הם טענו שוועדות התכנון לא העניקו להם זכות טיעון וכי הענקת היתר לאגף אחד פוגעת בשוויון בין הדיירים. זאת, משום שלגישתם, הדיירים הראשונים ייהנו מניצול מקסימלי של זכויותיהם ואילו הם יצטרכו להסתפק בשאריות. 

עוד נטען כי התוכנית ההיתר מאפשר ליזמים לבנות בהיקף נרחב הרבה מעבר לצורך – והם היו יכולים להרוויח ולקבל מספיק תמריצים גם אם הייתה מאושרת בנייה יותר מצומצמת. 

עו"ד זיו לוטן טען בשם הדיירים שיזמו את התוכנית (המשיבים) כי מדובר בתוכנית מאוזנת שמתחשבת ברצונות ובזכויות של כל הדיירים בשלושת האגפים כולל באילוצים הסביבתיים השונים. עוד הוא טען כי אין פגיעה מהותית בזכויות העותרים וכי אין שחר לטענה כי היא סותרת מדיניות או תוכנית מתאר כשלהי. מנגד, הדיירים שיזמו את התוכנית טענו באמצעות עו"ד זיו לוטן כי התוכנית מאוזנת ומתחשבת ברצונות וזכויות כל בעלי המגרש ואילוצי תכנון סביבתיים, וכי לא נפגעה שום זכות מהותית של העותרים. ועדת הערר והוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה הסכימו עם עמדה זו. 

לא בני ערובה
פסק הדין שניתן באחרונה מפי שופט אברהם אליקים, סגן נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה, הכריע לטובת יוזמי התכנית – המשיבים. 

סגן הנשיא מצא שהדיירים המתנגדים קיבלו הזדמנות נאותה להעלות את כל טענותיהם כנגד התוכנית, וכי ההחלטה של ועדת הערר לאשר בסופו של דבר את הפרויקט הוצאה לאחר ששני הצדדים מיצו את זכות הטיעון. 

השופט הוסיף כי הוא לא סבור שמדובר בתוכנית שפוגעת בשוויון בין הדיירים אלא דווקא בהחלטה מאוזנת ומידתית, וזאת לנוכח מסקנת ועדות התכנון כי לעולם לא תהיה הסכמה כוללת מצד כל הדיירים וכי לא ניתן להחזיק דיירים שמעוניינים בחיזוק בתיהם כ"בני ערובה". 

בהקשר לתמרוץ היזם, השופט קבע כי מי שבחר להגדיל את אחוזי הבנייה לקבלנים כדי לתמרץ אותם ולהפוך את ביצועה של תמ"א 38 לכדאי עבורם כלכלית הוא המחוקק. תמריץ זה ניתן להפחתה רק בנסיבות חריגות – ובמקרה הזה אין כאלה. 

בנוסף השופט לא מצא שיש סתירה כלשהי בין מסמך המדיניות ותוכנית המתאר לבין תוכנית הבנייה שאושרה. לשיטתו, מדובר בהחלטה תכנונית שלא נפל בה כל פגם, היא סבירה והיא דווקא תומכת במדיניות הממשלה לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. 
בסיכומו של דבר העתירה של המתנגדים נדחתה ולמשיבים נפסקו הוצאות משפט ו-30 אלף שקל שכר טרחת עורך דין.

כדאי לציין לפני סיום שזו פסק דין מהותי, משמעותי ואף תקדימי לנוכח העובדה שמדובר באישור פרויקט חיזוק בחלקה מורכבת של שלושה מבנים. 
להחלטה  
•    ב"כ העותרים: עו"ד רון רוגין
•    ב"כ המשיבים: עו"ד זיו לוטן  
•    ב"כ ועדות התכנון: עו"ד אורלי מירון שקד מפרקליטות מחוז חיפה, עו"ד קרן גולדשמיט מעיריית חיפה

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

מעוניינים להתחיל בתהליך תמ"א 38 בבניין שלכם או לקבל הצעות מחברות נוספות?

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה