מעוניינים לבצע תמ"א 38 בבניין שלכם?
תמ"א 38 - כניסה ליזמים וקבלנים
עורך דין תמ"א 38

אלגד - מימון ליזמי תמ"א 38 ללא צורך בהון עצמי
החברה לחיזוק מבנים בישראל
פרומוט פתרונות חנייה
לקבלת ייעוץ משפטי בעניין תמ"א 38
התחדשות עירונית בירושלים
פרסמו באתר המרכזי להתחדשות עירונית

אנחנו בפייסבוק

תמ"א 38 - פורום


 פורום תמ"א 38 האתר המרכזי

מפה ארצית
שתפו את חבריכם
לוח דירות

פייסבוק


 תמ"א 38 בפייסבוק

אשד - ניהול והשבחת נדל"ן. ליווי דיירים.

תמ"א 38 האתר המרכזי - התחדשות עירונית

חדש באתר המרכזי לתמ"א 38 :
זירת מפגש יחודית בין בניינים המתעניינים בביצוע פרויקט תמ"א 38  לקבלנים ויזמים בתחום

דיירים
מעוניינים לקבל הצעות מחברות העוסקות בתחום תמ"א 38?
כניסה לדיירי בניינים

קבלן תמ"א 38
מעוניין לקבל לידים של בניינים מתעניינים בתמ"א 38?
כניסה ליזמים/קבלנים

פורום תמ"א 38
יש לכם מה לשתף או לשאול בתחום תמ"א 38, זה המקום. בעתיד נקים פורומים ממוקדים בנושאים ממוקדים. מבקשים רק לשמור על תרבות השיחה. הפורום הוא של כולנו.
מעבר לעמוד. . .

תמ"א 38
תוכנית מתאר ארצית 38, המוכרת בשמה תמ"א 38 מלווה את ההוויה הישראלית בשנים האחרונות. האם התוכנית נותנת מענה אמיתי לעניין שלשמו באה: חיזוק מבנים לרעידות אדמה או שמדובר בסה"כ על חלון הזדמנויות כלכלי לדיירים באזורי ביקוש. אולי גם וגם או לא זה ולא זה, הדעות חלוקות, תלוי את מי שואלים והיכן. ניכר שהתוכנית קיבלה תאוצה בתקופה האחרונה, מספר בניינים חוזקו, אחרים בתהליך בנייה ועוד רבים בשלבים שונים של התקשרות או בבקשת היתרים. אבל עדיין מדובר על טיפה בים וגם הטיפה מתרכזת רק באזורי ביקוש. רעידת האדמה החזקה ביפן חיזקה את ההכרה בצורך להיערך גם בארץ לרעידת אדמה. פורטל תמ"א 38 מתכוון לשקף את כל מה שקורה בתחום.

אינדקס עסקים
יזמים, קבלנים, עורכי דין, אדריכלים ועוד, כולם ממתינים באינדקס העסקים. האינדקס בהתהוות ונשמח להתעדכן בעסקים נוספים
מעבר לעמוד. . .

מפת פרויקטים תמ"א 38
ניסינו למפות את הפרויקטים השונים הקיימים היום בישראל.
המידע נאסף במשך זמן רב ממקורות שונים, בעתיד הקרוב נוסיף פרטים נוספים לפרויקטים השונים. נשמח לקבל הערות ועדכונים.
מעבר לעמוד. . .

קו הגמר
פרויקטים של תמ"א 38 שהסתיימו, יש דבר כזה.
בסקטור זה אנחנו מרכזים את הפרויקטים הגמורים, בינתיים ספורים, כן ירבו.
מעבר לעמוד. . .

עלו ברשת
אנחנו עוברים על הפרסומים השונים באינטרנט הישראלי בנושא תמ"א 38.  משתדלים לרכז עבורכם את כל הפרסומים המעניינים במקום אחד.
מעבר לעמוד. . .

טרי טרי
מנוע ה"טרי טרי" של הפורטל מלקט עבורכם את מרבית ההידיעות והמאמרים בתחום, מיד עם פרסומם באתרי האינטרנט המובילים.
מעבר לעמוד. . .

התחדשות ראשונית - כנס בנושא תמ"א 38 ופינוי בינוי לתושבי ראשון והאזור



עורך דין מקרקעין דביר מאירוביץ מסביר על המודל החדש לתמ"א 38/2


סיקור השרון מתחדש - התחדשות עירונית בערי השרון


מידע כנסים בשיתוף האתר המרכזי להתחדשות עירונית ותמ"א 38
לכל סרטי הסיקור של הרצאות הכנס
 

עלו ברשת
גלובס 28/04/2016
התוכנית מחיר למשתכן, אותה יזם משרד האוצר מנציחה את העוני, כך טוען אילן מיכאלי, הבעלים של חברת הנדל"ן IMG, ומזכיר את שנותיה הראשונות של המדינה שאז נבנו שיכוני העוני ובנייני הרכבת. לדבריו, מרבית מכרזי מחיר למשתכן נעשים בפריפריה וכדי שתכנית כזאת תצליח צריך לתת תמריצים באותם אזורי פריפריה להקמה של מרכזי תעסוקה. האופן שבו מממשים את התוכנית מחיר למשתכן, מרחיקה את הזוגות הצעירים מההזדמנויות שיש להם באזור המרכז. לדעת מיכאלי, הפורמט הנכון שיש לממש הוא דווקא התחדשות עירונית באזור המרכז, והיא זאת שיכולה לפתור את מצוקת הדיור. התוכנית הזאת תאפשר גם למי שלא נמנה על הזוגות הצעירים, לעבור לדירה חדשה, כי יש צורך לדאוג לכלל האוכלוסייה ולא רק לזוגות הצעירים. בנוסף לכך, התחדשות עירונית גורמת לצמצום פערים בין השכונות הוותיקות לשכונות החדשות. כנגד הטענה של ראשי קבינט הדיור כי מי שמתנגד לתכנית מחיר למשתכן עושה זאת מהאינטרס שמחירי הדירות דווקא לא יירדו, עונה מיכאלי בשאלה, למה שיזם תמ"א יתנגד לתכנית אם הוא עצמו מוכר דירות חדשות במחיר נמוך יותר? מיכאלי מציין כי כדי לקנות דירה במחיר טוב, צריך להגיע לשטח ולראות יותר דירות ולא להישאר רק מול המחשב מה שלא יביא עסקת קנייה טובה. גם הדעה השלטת שקוני הדירות נמצאים היום בנחיתות מול מוכרי הדירות היא שגוייה והראיה לכך היא ש-20 אחוזים מהדירות נמכרות מתחת למחירי השוק.
גלובס 27/04/2016
פרויקט של תמ"א 38 מספק פתרון למבנה אחד ועל פניו נראה שאין בו כדי להביא בחשבון את המרחב הציבורי ולאלמנטים סביבתיים מעבר לטובת הבניין עצמו. יחד עם זאת נכללים הפרויקטים מהסוג הזה תחת הקטגוריה של התחדשות עירונית והמדינה כמו גם הרשויות צריכות להביא בחשבון גם מה שקורה בסביבת המבנה. כאשר יזם מגיש תכניות להיתר בנייה, עליו להגיש גם נספחים שבהם יש התייחסות לעניין ההשתלבות של הפרויקט עם המרקם החברתי בו הוא נמצא. עצם הגשת נספחים אלה בשלב מוקדם נועד גם לתת תשובות להתנגדויות בהמשך התהליך ובכך לקצר לאחר מכן את התהליך. בעיית החניה למשל היא דוגמא לכך שיזמים מעדיפים לפתור אותה מאשר לשלם כופר חניה לעירייה והסיבה לכך היא שתשלום כופר, לא משפיע על ערך הדירה ואילו תוספת חניה מעלה באופן משמעותי את שוויה. אחד הנספחים לבקשת היתר בנייה הוא נספח חניה ובו צריך היזם להסביר כיצד ישפיע הפתרון לחנייה של היזם על הסביבה, כך מציין האדריכל אסף שאול. אם הצבת פתרון החניה ממוקם בצידי המגרש, במקום שהוא נמצא בקרבת בניין סמוך, צריך היזם לפרט איך ישפיע הפתרון הזה על הגישה לאותו בניין, או מהן התשובות לגבי מפגעי הרעש שהמתקן מייצר. הנספח צריך להתייחס גם למקרים בהם פתרון החנייה, גורע ממספר מקומות החניה הציבורית ברחוב.
גלובס 27/04/2016
אחת הבעיות הקיימות שאליהן צריך להיערך בפרויקט חיזוק מבנה של תמ"א 38 היא בעיית הבטיחות, מכיוון שמלבד בעיות הקיימות בכל אתר בניה, במקרה הזה נוספת העובדה כי גם דיירי הבניין נמצאים בשטח בזמן העבודות. מכיוון שהדיירים הם אינם חלק מצוות הבנייה, אין הם מיומנים במצבים כאלה ולכן יש להתייחס אליהם כמו אל ציבור בלתי צפוי, מסביר אסף שולמן, יו"ר חברת אשדן. כדי להמנע מסיכונים מיותרים יש להקדים תרופה למכה, ולהתכונן לעבודות על ידי הכנת סקר סיכונים מקדים אשר בהכנתו משתתפים כל הגורמים המעורבים בעבודות, מציין שולמן, כאשר מטרת הסקר היא לאתר את כל הסיכונים העלולים לגרום לתאונות. לאחר שהושלם סקר הסיכונים, יש להכין תכנית עבודה לפני שיחלו העבודות בשטח, אשר מביאה בחשבון את הסיכונים שאותרו בסקר. ישנן שלוש רמות של מפגעים כאשר את הרמה הגבוהה והמסוכנת ביותר יש להעלים כבר בשלב הראשוני של העבודות מסביר יואב יזהר מנכ"ל אשדן. דוגמא למפגע ברמה המסוכנת יותר, הוא מיקומם של בלוני הגז, אשר יכולים להיות מסוכנים כאשר בשטח נעים כלי רכב כבדים. העלמת מפגע כזה נעשית כל ידי העברת הבלונים, בתיאום עם חברות הגז למיקום אחר. דוגמא נוספת של מפגע היא מדרגה גבוהה מדי הנמצאת בכניסה לשטח הבניין וניתן להתגבר ולהקטין את הסכנה על ידי בניית מדרגת ביניים שתאפשר גם לדיירים וגם לפועלים העובדים בשטח, טיפוס נוח ובטוח יותר.
גלובס 26/04/2016
בתקופה האחרונה מתחזקת התופעה שבעלי דירות בבניין, המבקשים לבצע פרויקט של תמ"א 38, מבצעים מכרז בין יזמים במקום לצפות לכך שיזמים יגישו להם הצעות מבלי שהם יוכלו לבחון בצורה אמיתית את ההצעות. תופעה זאת מתחזקת כאשר מכרזי הקרקע של המדינה מוקדשים לטובת פרויקטים של מחיר למשתכן, מה שגורם ליותר חברות להתמקד במסלולים של תמ"א 38 או פינוי-בינוי מה שמדגיש את התחרות על בניינים ישנים באזורי הביקוש. אחת הדוגמאות לביצוע מכרז בין יזמים הם הדיירים מרחוב חבה אליהו 1, 3 ו-5 בעיר רמת גן, אשר יצאו במכרז בין יזמים, אותו הובילה עו"ד ענת בירן כנציגת הדיירים ואליו הוגשו 15 הצעות שונות. במכרז זכתה חברת צ.פ אותם ייצג משרד עורכי הדין פישר בכר חן. על פי התכנון, יבוצע הפרויקט במשך שנה וחצי לאחר שיתקבל היתר הבנייה מהוועדה המקומית, ובו ייהרסו שלושת הבניינים הישנים ובמקומם ייבנו שלושה בניינים המתנשאים לגובה של 9 ו-10 קומות ובהן 75 דירות ולהן ייבנה חניון תת קרקעי משותף. החברה שזכתה במכרז השיגה כבר את הסכמתם של כ- 80 אחוזים מהדיירים. על פי התוכנית יפונו הדיירים וישוכנו בדירה חלופית על חשבון החברה המבצעת את הפרויקט והם יקבלו דירה חדשה בבניינים שייבנו שהיא גדולה ב-25 מ"ר מהדירה הקיימת שלהם ובתוספת מרפסת של 12 מ"ר.
Mako 26/04/2016
המדענים צופים שהסיכוי להתרחשותה של רעידת אדמה חזקה בארץ הוא גדל עם השנים ויש חשש שייגרם הרס רב בעקבותיה ויש סכנה של אבדות בנפש ונזק רב לרכוש. כאשר מדובר על הנזק לרכוש, הנזק הכלכלי עלול להיות גדול והוא נאמד במילארדים רבים מה שעלול לקריסה כלכלית. הממשלה ביקשה להיערך למקרה כזה על ידי עידוד בעלי הדירות לחזק את המבנים באופן שייעשה על ידי פנייתם הישירה אל היזמים ולשם כך היא יזמה את התכנית תמ"א 38 אשר מקנה זכויות בנייה והטבות מס שיהפכו את הפרויקטים האלה לכדאיים. את תמ"א 38 ניתן לבצע על ידי חיזוק הבניין הקיים ואז מוסיפים שטח לדירות הקיימות כאשר היזם יכול להוסיף דירות חדשות לבניין אותן הוא ימכור. הדרך השנייה לביצוע תמ"א 38 הוא להרוס את המבנה ולהקים מבנה חדש תחתיו, כאשר בעלי הדירות בבניין הקיים מקבלים דירות בבניין החדש המוקם. זכויות הבנייה המוקנות מכוח תכנית זאת מאפשרות להגדיל את מספר הדירות בבניין. אחת הבעיות בתמ"א 38 היא העובדה שעלויות הבנייה דומות בכל אזורי הארץ, אך התמורה שמקבלים היזמים שונה באזורים השונים של הארץ. בעוד שבעיר תל אביב יש כדאיות גבוהה לבצע את הפרויקטים האלה של תמ""א 38 בשל השווי של הזכויות שמקנה התכנית, באזורי הפריפריה אין הצדקה כלכלית לביצועם וזאת למרות שהסכנה הקיימת בחלק מאזורי הפריפריה גדולה מאשר בתל אביב בשל הקרבה לשבר הסורי-אפריקאי הנמשך מהעיר אילת לאורך הערבה ועד רמת הגולן.
כלכליסט 26/04/2016
מחירי הקרקע הפך להיות החסם העיקרי בתוכניות של הממשלה בתחום הדיור וההחלטה שלה לאמץ את התכנית מחיר למשתכן, משקפת את הגישה כי עליה להכניס את היד לכיס שלה ולעזור בבעיית המימון. התוכנית הזאת של מחיר למשתכן נועדה לתת פתרון למי שעדיין אין לו דירה, אך היא לא מתייחסת למי שהדירה המשמשת אותו כבר לא מספיקה ועליו לשפר את הדיור. כדי שניתן יהיה להתמודד עם מגוון הבעיות בתחום הדיור, צריכה הממשלה לאפשר לקבלנים לבנות תמהיל מגוון של דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן. כמו כן על הממשלה לפעול להסרת מחסומים בתחום הדיור כמו למשל קיצור את הליכי התכנון ומתן האישורים, או הפחתת הבירוקרטיה והתאמת הרגולציה לצרכים של ענף הדיור. אחד החסמים הקיימים הוא בתחום המימון, מה שמסכן את הצלחת התכנית כאשר תקנות בנק ישראל מאפשרות לבנקים להעניק אשראי לתחום הבנייה של עד 20 אחוזים מכלל האשראי שהם נותנים לכלל המשק. מגבלה זאת גרמה לכך שכבר במהלך הרבעון הראשון של השנה נתנו הבנקים את סך אשראי לתחום הבנייה שהם יכולים לתת בכל השנה. גם יזמים אשר מובילים פרויקטים בעלי פוטנציאל רווח סביר, על פי הקריטריונים של הבנקים עצמם, מתקשים לגייס מהם מימון לפרויקט. כדי להסיר חסם זה צריכה הממשלה כמו גם בנק ישראל לתת את דעתה לכך ולהסיר את החסם כדי למנוע עיכוב בפרויקטים כאלה.
כלכליסט 26/04/2016
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה של העיר רמת השרון, עומדת בפני החלטה להגביל את מספר הדירות החדשות שייבנו במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 ולהעמיד אותה על 1,500 בלבד. החלטה זאת צפויה להתקבל בעקבות תכנית שאותה הכינו משרד קייזר אדריכלים ומתכנני ערים אשר מוגשת להפקדה ואשר מחלקת את רמת השרון לתשעה מתחמים כאשר בכל מתחם תוגדר מכסה מקסימלית של דירות שייבנו בו. בעירייה טוענים כי התכנית שהוגשה מביאה בחשבון את התשתיות כמו למשל את מערכת התחבורה, או את עניין החניה כמו גם השטחים הציבוריים והיכולת שלהם לשאת את התוספת של הדירות. בעירייה מציינים כי הרשות המקומית יכולה להגביל את מספר הפרויקטים של תמ"א 38 כדי למנוע פגיעה באיכות החיים כמו גם בערך הדירות הנמצאות בסביבת המקום בו מבוצע הפרויקט. ראש העירייה החדש, אבי גרובר, תומך בתכנית שהוגשה שהיא מנוגדת לגישה שהייתה מקובלת בעיר בתקופת כהונתו של ראש העירייה הקודם, איציק רוכברגר. לטענת גרובר, הגישה הקו שנקטה העירייה עד כה, לא לווה בדיון לגבי הפתרונות הנדרשים לתשתיות בעיר שיתאימו להיקפי הבנייה הגדולים. יש גם מתנגדים לתכנית, למשל עו"ד משה רז-כהן, הסבור כי היזמים והדיירים ייקלעו לחוסר וודאות מאחר והתהליכים הנדרשים לפרויקטים כאלה הם ארוכים וכאשר יגיע פרויקט לסוף הדרך, יתברר שהמכסה כבר מוצתה.
מגזין המושבות 24/04/2016
פרויקט חדש של תמ"א 38 במסלול פינוי בינוי מקודם בעיר חדרה אותו תבצע חברת הנדל"ן עמרם אברהם. היתר הבנייה כבר התקבל והעבודה אמורה להתחיל כבר בחודש הקרוב. מדובר בפרויקט ברחוב תרנ"א שבמסגרתו ייהרסו שלושה בניינים ישנים בני קומה אחת ושלוש דירות, ובשטח של כשני דונם ייבנה בניין מגורים שבו חמש קומות ובהן 35 דירות. שווי הקרקע שנרכשה על ידי חברת עמרם אברהם בעסקת קומבינציה 35 אחוזים מפרטיים, הינו כ-17 מיליון שקלים. בעלי הדירות הקיימות יקבלו דירות חדשות של ארבעה חדרים על שטח של כ-102 מ"ר או של חמישה חדרים על שטח של 117 מ"ר. לדירה שיקבלו בעלי הדירות הקיימות תהיה מרפסת שמש של 12 מ"ר וכן תתווסף לכל דירה גם חניה. הדירות החדשות האחרות שיימכרו לציבור הרחב יהיו בעלי 4 ו-5 חדרים בשטח של 102 ו-117 מ"ר וכן פנטהאוזים על שטח של 133 מ"ר עם מרפסות בשטח של 120 מ"ר. אלון עמרם, מנכ"ל חברת עמרם אברהם, מציין כי על פי תכניות הפיתוח של עיריית חדרה, יש בכוונתה להשקיע מיליוני שקלים בעבודת להחלפת התשתיות במרכז העיר, כמו גם הרחבת הכבישים והמדרכות. ייעשה שיפוץ וחידוש בניינים במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 או של פינוי בינוי מה שיביא בסופו של דבר לעיצוב מחדש של מרכז העיר ולהשבחת הנכסים עד לכדי 30 אחוזים משווים.
TheMarker 24/04/2016
בבדיקה שנעשתה בעיר רמת גן על נתונים של מחירי הדירות לאורך ארבע השנים בין 2011 לבין 2015 מלמד כי ישנה הקפאה של המחירים לאורך תקופה זאת. מאז שנת 2011 שבה נמכרו 304 דירות חדשות, ממוצע התואם את הנתונים בעשור שקדם לשנה זו, ישנה עלייה במספר הדירות החדשות שנמכרו לאורך התקופה כאשר בשנת 2015 לבדה נמכרו כ- 1,500 דירות, מה שנובע בעיקר מהמספר הרב של פרויקטים שנעשו במסגרת תמ"א 38. לעומת נתונים אלה יש האטה במספר הדירות יד שנייה שנמכרו וניתן להסביר את התופעה הזאת בכך שבעלי הדירות העדיפו להמתין בהנחה שגם בבניין שלהם יתחיל להתבצע פרויקט של הריסה ובנייה מחדש. העובדה שמבין הדירות החדשות ישנן כאלה שנבנו במסגרת של עיבוי-בינוי משפיעה על הנתונים של מחירי הדירות, מכיוון שמחירן של דירות אלה נמוך מאשר מחירי דירות חדשות שלא נבנו במסגרת כזאת. הסבך המשפטי שנגרם עקב המחלוקת בין המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, לבין מינהל התכנון, שיכול להמשך עוד חודשים, עשוי לגרום לירידה במספר התחלות הבנייה של פרויקטים מסוג של תמ"א 38. עובדה נוספת שמשפיעה על מחירי הדירות ברמת גן הוא האישור המסיבי של פרויקטים של תמ"א 38 שיצר עומס על התשתיות, כמו גם מחסור בשטחים ציבוריים ומוסדות חינוך, ולנעשה לירידה באיכות החיים.
Ynet 24/04/2016
בעלי דירות ברחוב שלם אשר בעיר רמת גן התארגנו כדי לבצע בעצמם פרויקט של פינוי בינוי, וכמו יוזמה זאת קיימות יוזמות נוספות של בעלי דירות היוזמים קידום של תכניות מהסוג הזה המשפרות את המגורים שלהם, מבלי להמתין ליזם או למתווך שיעשה את זה בשבילם, תוך שהם משפרים את שווי הנכס שלהם ותוך כדי שהם משפרים את סביבת המגורים שלהם. השלב הראשון להתארגנות יוזמה עצמאית כזאת היא לקבל את הסכמת בעלי הדירות לביצוע הפרויקט. לכן יש לכנס את בעלי הדירות כדי לבדוק את הנכונות שלהם לקדם את הפרויקט הזה, וזאת מכיוון שאלה שמסרבים, עלולים לפגוע באפשרות להתקשר בשלב מאוחר יותר עם יזם אשר יחשוש לקחת חלק בפרויקט שידרוש ממנו עיסוק בהתנגדות, שיכול הגיע גם לבתי משפט או למפקחים על המקרקעין. חשוב שהדיון בין בעלי הדירות ייעשה בשקיפות תוך שיתוף מלא בכל צעד שיתבצע בתהליך. בשלב הראשוני כולל בהחתמה על הסכמה לביצוע הפרויקט, לא מומלץ לקשור את היוזמה עם יזם מסוים. כדאי גם לבדוק אצל בעלי הדירות בבניינים הסמוכים, האם הם מעוניינים לקדם פרויקט של תמ"א 38 או פינוי בינוי. איחוד של מספר בניינים יכול להגדיל את הסיכוי לביצוע הפרויקט מאחר וזה יכול להתבטא בהגדלת זכויות הבנייה וכך מעלה את הכדאיות הכלכלית, מה שפותח פתח גם להתעניינות של יזמים גדולים ומבוססים יותר בפרויקט.

לידיעות נוספות

התחדשות עירונית בקרית אונו
התחדשות עירונית במיטבה - פרויקט פינוי בינוי של חברת מצלאוי בקרית אונו
כל המידע על התחדשות עירונית

אגדת דשא

איפה ירוק יותר? בפרברים או בעיר הצפופה..., מה זה עירוב שימושים?, כמה ימים בחודש אנחנו מבלים בפקק? והאם הבעייה האמיתית של ההתחדשות העירונית היא בעיית החנייה? 
מרחב, התנועה לעירוניות מתחדשת בישראל בשיתוף המשרד להגנת הסביבה הפיקו סרט זה שמנסה להציג בזווית אחרת את בעיית התחבורה.
נראה שפתרונות של תחבורה בת קיימא הינם תנאי בסיסי להתחדשות עירונית. שווה צפייה!


 

תמ"א 38 בפייסבוק תמ"א 38 בטוויטר

 © כל הזכויות לתמ"א 38 - האתר המרכזי שמורות לטרגט מערכות בע"מ, עיצוב האתר - סטודיו קליימקס