מעוניינים לבצע תמ"א 38 בבניין שלכם?
תמ"א 38 - כניסה ליזמים וקבלנים
עורך דין תמ"א 38

לקבלת ייעוץ משפטי בעניין תמ"א 38
התחדשות עירונית בירושלים
פרסמו באתר המרכזי להתחדשות עירונית
אלגד - מימון ליזמי תמ"א 38 ללא צורך בהון עצמי
החברה לחיזוק מבנים בישראל

אנחנו בפייסבוק

תמ"א 38 - פורום


 פורום תמ"א 38 האתר המרכזי

מפה ארצית
שתפו את חבריכם
לוח דירות

פייסבוק


 תמ"א 38 בפייסבוק

אשד - ניהול והשבחת נדל"ן. ליווי דיירים.

תמ"א 38 האתר המרכזי - התחדשות עירונית

חדש באתר המרכזי לתמ"א 38 :
זירת מפגש יחודית בין בניינים המתעניינים בביצוע פרויקט תמ"א 38  לקבלנים ויזמים בתחום

דיירים
מעוניינים לקבל הצעות מחברות העוסקות בתחום תמ"א 38?
כניסה לדיירי בניינים

קבלן תמ"א 38
מעוניין לקבל לידים של בניינים מתעניינים בתמ"א 38?
כניסה ליזמים/קבלנים

פורום תמ"א 38
יש לכם מה לשתף או לשאול בתחום תמ"א 38, זה המקום. בעתיד נקים פורומים ממוקדים בנושאים ממוקדים. מבקשים רק לשמור על תרבות השיחה. הפורום הוא של כולנו.
מעבר לעמוד. . .

תמ"א 38
תוכנית מתאר ארצית 38, המוכרת בשמה תמ"א 38 מלווה את ההוויה הישראלית בשנים האחרונות. האם התוכנית נותנת מענה אמיתי לעניין שלשמו באה: חיזוק מבנים לרעידות אדמה או שמדובר בסה"כ על חלון הזדמנויות כלכלי לדיירים באזורי ביקוש. אולי גם וגם או לא זה ולא זה, הדעות חלוקות, תלוי את מי שואלים והיכן. ניכר שהתוכנית קיבלה תאוצה בתקופה האחרונה, מספר בניינים חוזקו, אחרים בתהליך בנייה ועוד רבים בשלבים שונים של התקשרות או בבקשת היתרים. אבל עדיין מדובר על טיפה בים וגם הטיפה מתרכזת רק באזורי ביקוש. רעידת האדמה החזקה ביפן חיזקה את ההכרה בצורך להיערך גם בארץ לרעידת אדמה. פורטל תמ"א 38 מתכוון לשקף את כל מה שקורה בתחום.

אינדקס עסקים
יזמים, קבלנים, עורכי דין, אדריכלים ועוד, כולם ממתינים באינדקס העסקים. האינדקס בהתהוות ונשמח להתעדכן בעסקים נוספים
מעבר לעמוד. . .

מפת פרויקטים תמ"א 38
ניסינו למפות את הפרויקטים השונים הקיימים היום בישראל.
המידע נאסף במשך זמן רב ממקורות שונים, בעתיד הקרוב נוסיף פרטים נוספים לפרויקטים השונים. נשמח לקבל הערות ועדכונים.
מעבר לעמוד. . .

קו הגמר
פרויקטים של תמ"א 38 שהסתיימו, יש דבר כזה.
בסקטור זה אנחנו מרכזים את הפרויקטים הגמורים, בינתיים ספורים, כן ירבו.
מעבר לעמוד. . .

עלו ברשת
אנחנו עוברים על הפרסומים השונים באינטרנט הישראלי בנושא תמ"א 38.  משתדלים לרכז עבורכם את כל הפרסומים המעניינים במקום אחד.
מעבר לעמוד. . .

טרי טרי
מנוע ה"טרי טרי" של הפורטל מלקט עבורכם את מרבית ההידיעות והמאמרים בתחום, מיד עם פרסומם באתרי האינטרנט המובילים.
מעבר לעמוד. . .

השרון מתחדש - כנס התחדשות עירונית בשרון
חדש בעיר - תכנית הרבעים של ת"א

יום של התחדשות עירונית בבת ים ליזמים וועדי בתים


מידע כנסים בשיתוף האתר המרכזי להתחדשות עירונית ותמ"א 38
לכל סרטי הסיקור של הרצאות הכנס

עלו ברשת
גלובס 10/02/2016
כאשר מדובר בתמ"א 38 במסלול של חיזוק מבנים ישנם אילוצים הנובעים מארבעה גורמים והם הדיירים, הרשות המקומית, היזם והמבנה הקיים. חלק מגורמים אלה לעיתים נמצאים באינטרסים מנוגדים המקשים על הפרויקט, כאשר לאדריכל יש תפקיד של מעין מגשר שמתפקידו לרצות את כל הצדדים בתנאי השטח הקיימים. כאשר האדריכל צריך לרצות היזם הוא יביא בחשבון את החישוב הכלכלי, הוא ירצה למצות את מלוא הזכויות של הדיירים ויעמוד בקריטריונים של הרשות המקומית. כאשר מבקשים לבצע פרויקט של חיזוק מבנה לפי תמ"א 38, מסביר האדריכל אסף שאול, לבניין ישן ישנם נתונים קיימים של המבנה ושל המגרש עצמו. כאשר מדובר בבנייה חדשה, התכנון הוא פשוט יותר כי קווי הבניין הם ברורים והתכנון הפנימי ידוע מראש. לעומת זאת בפרויקט של חיזוק בניין קיים הבניין הישן עם מגבלות המגרש והאתגר התכנוני הוא פנים הדירה. ישנם מקרים שנעשו במשך השנים שינויים בדירות ואז התכנון לא זהה לכל הדירות ודורש התייחסות לכל דירה ודירה כזאת בה בוצעו שינויים ובתוך האילוץ של דרישת הרשות המקומית לשמור על מראה אחיד כלפי חוץ. כדי לרצות את הרשות המקומית, התכנון צריך להביא בחשבון את חיצוניות המבנה ושהוא ישתלב עם הבניינים האחרים באזור. ועבור היזם חייב האדריכל לתכנן את השינויים כך שיאפשרו כדאיות כלכלית לפרויקט.
Ynet 09/02/2016
ראש עיריית רמת גן, ישראל זינגר, טוען כי יש בעיר רמת גן פוטנציאל לספק כמות דירות במסגרת התחדשות עירונית שלא קיימת באף עיר אחרת באזורי הביקוש, אך לשם מיצוי הפוטנציאל הזה יש צורך בסיוע ובמשאבים והמדינה צריכה לחתום על הסכם גג עם עיריית רמת גן. לדברי זינגר, שנאמרו בוועידת איגוד התאגידים העירוניים הנערכת בעיר אילת, מינהל התכנון החליט בהליך מזורז לפני מספר חודשים לאשר הקמה של כ-7,000 יחידות דיור בשטחה המוניציפלי של העיר. החלטה כזאת לא תמיד תואמת, לדברי זינגר, את המהלך שמבצעת העירייה של קידום עשרות פרויקטים של תמ"א 38, אשר דורשות תכנון התשתיות. זינגר מתייחס בדבריו לתוכניות של בניית כ-5,000 יחידות דיור בתכניות בניה באזור כפר אז"ר ובאזור רמת אפעל, ועוד תכנית של הוספת כ-2,000 יחידות דיור באזור תל השומר דרום. זינגר טוען שצריך לתת דרגות חופש לתכנן את השינויים ולא להגיע למצב שהיה בעבר כאשר פרויקטים של תמ"א 38 התנהלו בסגנון של 'תפוס כפי יכולתך' כאשר לא הובא בחשבון עניין התשתיות. עיריית רמת גן נתנה היתרים לבנייה במסגרת תמ"א 38 גם במסלול של חיזוק מבנים וגם במסלול של הריסה ובנייה, ל-1,250 יחידות דיור חדשות בשנה החולפת, כאשר בכל הארץ ניתנו באותה התקופה היתרים ל-5,000 יחידות דיור.
גלובס 09/02/2016
מיקומה של ישראל על השבר הסורי-אפריקאי, גורם לכך שיש סיכון רב להתרחשות של רעידת אדמה ולפי הסטיסטיקה, אחת ל- 70-100 שנים מתרחשת באזור רעידת אדמה חזקה. בשנת 2005 אושרה תוכנית המתאר הארצית – תמ"א 38 – לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. הרעיון היה שהקבלנים יחזקו את הבניינים בתמורה לקבלת זכויות בנייה כאשר בעלי הדירות לא יידרשו לשלם מכיסם על ביצוע החיזוק. התכנית נתקלה בקשיים הנובעים לעיתים מדרישות של הרשויות המקומיות או מדרישות בעלי הדירות או מבעיות כלכליות של היזמים כמו למשל אי כדאיות כלכלית לבצע את הפרויקט. בשנת 2010 אושר תיקון לתמ"א 38 (התיקון השני) אשר אפשר לבצע גם הריסה ובנייה של הבניין תוך כדי אפשרות להוסיף דירות ולאפשר כדאיות כלכלית ליזם. הרעיון היה, לדברי שי הראל העוסק בתחום, שהריסה ובנייה מחדש של בניין שיהיה עמיד לרעידות אדמה עדיפה על חיזוק בניין קיים. בשנת 2012 נכנס תיקון שלישי שאפשר להגדיל את זכויות הבנייה בפרויקטים של חיזוק הבניינים וכן הקלות למסלול של הריסה ובנייה מחדש. בשנים האחרונות התקיים ויכוח, שלעיתים לווה בקרבות משפטיים, לגבי הפרשנות של זכויות הבנייה האם יש להתייחס רק לשטח הבניין הקיים או שההריסה מאפשרת גמישות ברמה התכנונית. בספטמבר 2015 פרסם היועץ המשפטי לממשלה, עו"ד יהודה ויינשטיין, חוות דעת המצמצמת את זכויות הבנייה, וגרם לבלבול בתחום זה.
Bizportal 09/02/2016
עתירה שהוגשה במסגרת ועדת הערר על פרויקט של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה ברחוב קק"ל שבשכונת בורכוב בעיר גבעתיים, העלתה סוגיה של חישוב זכויות הבנייה בפרויקטים מהסוג הזה, אשר השפיעה על הענף כולו. המועצה הארצית לתכנון ובנייה פרסמה בנובמבר האחרון תיקון 3א' לתמ"א 38 לפיו ניתנה הגדלה לזכויות הבנייה. על החלטה זאת הגיב המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, כי אין לה תוקף משפטי עד שיסתיים ההליך התכנוני שצפוי לעוד כחצי שנה לפחות ובתקופה זאת לא ניתן יהיה להגן עליה בערכאות. סוגיה זאת יצרה בלבול בענף מאחר והקבלנים טענו שלא תהיה כדאיות כלכלית לבצע פרויקטים לפי הפרשנות המצמצמת והוגשו 51 ערעורים לתיקון המוצע כאשר בימים הקרובים צפוי המומחה שמונה לבדוק את ההשגות שהוגשו, פרופ' דמיטרי מזו, להגיש את מסקנותיו. בשלב זה, כל הפרויקטים של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה נעצרו וקיים קיפאון בענף, כך טעון מנהל האגף יזמות ובנייה בהתאחדות בוני הארץ והמשנה למנכ"ל, אמיר הלר. לדבריו, בעלי הדירות והיזמים נמצאים במצב של אי וודאות, והוועדות המקומיות כמו גם הוועדות המחוזיות והערר ממתינים להחלטות של המועצה הארצית. זאת לאחר שכבר החלה התקדמות בפרויקטים בהיקפים נרחבים. לדברי הלר אם תתקבל הפרשנות המרחיבה, יתחילו לראות יותר פרויקטים מסוג זה, אך אם תתקבל הפרשנות המצמצמת, פרויקטים מהסוג של הריסה ובנייה שתוכננו, לא ייצאו לפועל.
גלובס 08/02/2016
מספר שינויים שנעשו בתכנית הרבעים של תל אביב המתייחס לרבעים 3 ו-4 ואשר הוכנסו בהובלת המועצה הארצית, יאפשרו התכנות כלכלית לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 במסלול של חיזוק מבנים. אחד השינויים עוסק בזכויות הבנייה שיינתנו לפרויקטים של חיזוק מבנים בצירים הראשיים ברבעים אלה גם במסלול של חיזוק המבנים שיתבטא בתוספת של עוד קומה מעבר לתוספת שאושרה לבניינים אחרים ברבעים וזאת מתוך הבנה שמחירי הדירות בצירים האלה נמוכים יותר ולכן קשה להגיע בפרויקטים של חיזוק מבנים להיתכנות כלכלית. מדובר על החלקים הצפוניים של רחוב דיזינגוף ורחוב בן יהודה, כן ברחובות פנקס, וייצמן, נמיר, ז'בוטינסקי, ארלוזורוב. האדריכל אסף שאול מציין כי לפני השינוי הזה, היזמים התמקדו באזורים בהם המחיר למ"ר הוא גבוה וביקשו לקדם של פרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה. לאחר השינוי ינסו היזמים לבצע פרויקטים של חיזוק מבנים בצירים המרכזיים, אשר ביצוע של הריסה ובנייה הוא לא כדאי בהם. שינוי נוסף שהתקבל לאחרונה מתייחס לקומת הנסיגה שבו שונו המגבלות לנסיגה של 3 מ"ר בקו הקדמי ול-2 מ"ר בעורף והם יאפשרו בנייה רחבה יותר ביחס לתכנית המקורית. השינוי השלישי מתייחס לניוד זכויות לאזורים אחרים של המרתפים וזאת בתנאי שמשתמשים בשטחי המרתפים למימוש של פתרונות חנייה.
LawGuide 08/02/2016
התכנית הארצית לחיזוק מבנים שיהיו עמידים בפני רעידת אדמה – תמ"א 38 – חלה על כל הבניינים שניתן להם היתר בנייה לפני שנת 1980 למעט המבנים העומדים בתקן ישראלי 413. נתקלת בקושי להשיג את הסכמת הרוב הנדרש של בעלי הדירות בבניין. כיום נדרש רוב של שני שלישים של בעלי הדירות כדי לבצע פרויקט של חיזוק הבניין הקיים לפי תמ"א 38, ורוב של 80 אחוזים כדי לבצע פרויקט של תמ"א במסלול הריסה ובנייה, כאשר הושג הרוב, יכול המפקח על בתים המשותפים ומוסדות התכנון, לאשר את הפרויקט גם אם יימצאו מתנגדים. בהרבה מהמקרים יימצא דייר אשר לא יסכים לביצוע הפרויקט. על נציגות הדיירים לבוא בדברים עם הדייר הסרבן כדי להסביר לו את חשיבות חיזוק המבנה לשם מתן ביטחון לדיירים. היזם צריך לספק לסרבן את ההסבר המקצועי ונהל אתו משא מתן. אם כל אלה לא משנים את דעתו של הדייר הסרבן העניין מגיע לפתחו של בית המשפט, וישנם מקרים שהדייר הסרבן נדרש על ידי בית המשפט לפצות את יתר הדיירים על הנזק שגרמה להם התנגדותו. בשנת 2012 ניתנה למפקח על המקרקעין סמכות לאשר ביצוע פרויקט לאחר ששמע את ההתנגדות של הדיירים הסרבנים.
mynet כרמיאל 08/02/2016
תכנית המתאר הארצית – תמ"א 38 – נועדה כדי לאפשר חיזוק מבנים שיוכלו לעמוד בפני רעידת אדמה. התכנית אשר הוכנה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, אושרה בשנת 2005 והיא נועדה לעודד את חיזוק המבנים על ידי מתן אפשרות להוספת דירות לבניין המחוזק ובכך להיות גם כדאית לבעלי הדירות שיזכו לחיזוק המבנה וגם ליזמים. במהלך השנים התברר כי תמ"א 38 כדאית רק בישובים במרכז הארץ ואילו בפריפריה יצאו פרויקטים מעטים אל הפועל. בעיר כרמיאל לא נמצא אפילו יזם אחד שרצה לבצע פרויקט מסוג זה. רותם ינאי, יו"ר סיעת הבית היהודי בכרמיאל, הוזמן על ישי אלי בן דהן, סגן שר הביטחון, להשתתף בצוות אשר יגבש הצעת חוק למען קידום תמ"א 38 בפריפריה. הזמנה זאת באה בעקבות בקשת סגן השר מרותם ינאי לקחת חלק בעבודת איסוף החומר הנוגע לקשיים הניצבים בפני אלה הרוצים לקדם פרויקטים של תמ"א באזורי הפריפריה, ובעקבות הבדיקה המקיפה שנעשתה כדי ללמוד את הנושא. עיריית כרמיאל הגתה רעיון לתוכנית לחיזוק מבנים כאשר נעשה שימוש במודל ניוד זכויות למגרשים ציבוריים, אשר זכה להסכמה ולברכת משרד השיכון ושל רשות מקרקעי ישראל. פיילוט המסתמך על מודל זה כבר אושר והתכנון שלו יחל בחודש מרץ השנה.
Ynet 07/02/2016
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל-אביב תוכנית גדולה של פינוי-בינוי בקריית אונו. מדובר בתכנית לגבי מתחם בר יהודה הממוקם בפינת הרחובות בר-יהודה, לוי אשכול, יחזקאל, יאיר שטרן, מול קניון קריית אונו. לפי התכנית, ייהרסו 8 בנייני רכבת ישנים שבהם 216 יחידות ובמקומם ייבנו 8 מגדלים של עד 16 קומות ובהן 617 יחידות דיור חדשות. לצד הדירות החדשות יוקם שטחי מסחר על שטח של 1,115 מ"ר שיכלול גם מבני ציבור וגם שטחים פתוחים כולל פארק בלב השכונה. התוכנית אושרה על ידי הוועדה לאחר סיום הדיון בהתנגדויות ואותה תבצע חברת אאורה ישראל אשר מתכוונת לפעול למען הוצאת היתרי בנייה לארבעה בניינים ראשונים כאש 95 אחוזים מהדיירים שבהם כבר חתמו על הסכמים מחייבים עם החברה ובשבועות הקרובים ייחתמו הסכמים גם עם שאר בעלי הדירות. יעקב אטרקצ'י, שחברת אאורה היא בבעלותו, מציין כי ההכנות לביצוע הפרויקט, כללו בדיקות מעמיקות במשך למעלה משלוש שנים, ונלמדו לקחים בתוכניות פינוי בינוי אשר אושרו בעבר בקריית אונו. בין השאר נלמד כי יש לבנות את הבניינים במרחקים גדולים האחד מהשני וגם לתת מענה לנושאי התחבורה ועוד. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה תוכנית מתאר לשכונת דרום נחלאות הוותיקה בעיר ירושלים בשטח התחום ברחובות שמואל הנגיד, שדרות בן צבי, נרקיס והגר"א, ורחוב בצלאל.
גלובס 07/02/2016
פתרון חנייה בעסקאות בשוק הנדל"ן נחשב היום כחלק מהעסקה לעיתים גם מדובר על שני מקומות חנייה לדירה. כאשר מדובר פרויקטים של תמ"א 38 במסלול של חיזוק המבנה, קיימת בעיה לפתור את עניין החנייה הנדרשת לדירות החדשות הנוספות לבניין, מכיוון שלא מתחילים אותם מאפס ותנאי השטח הקיימים מכתיבים את הפתרונות האפשריים. לעיתים הפתרון הנדרש מייקר מאוד את הפרויקט עד כדי כך שליזם כבר לא כדאי לבצע את הפרויקט. ישנם גם מקרים שהיזם יכול פתרון חנייה לדירות החדשות, אך דיירי הבניין הקיים, לא מסכימים לבנות את החנייה בשטח הציבורי של הבניין. בעיה אחרת מעלה רון חן, מנכ"ל חברת 'אנשי העיר' והיא כאשר יכול היזם לנצל את השטחים הפנויים במגרש לצורך חנייה, לעיתים הרשות המקומית לא מאפשרת לייצר כניסה למגרש כאשר היא באה על חשבון החנייה ברחוב. לעיתים הרשות המקומית מוכנה לדון בבקשה מסוג זה, רק אם היזם מייצר שלושה מקומות חנייה לדיירי הבניין על חשבון מקום חנייה ברחוב. קיימים גם פתרונות חנייה הדורשים שימוש במתקנים מכאניים על-קרקעיים, מציין חן, אך אלה עלולים ליצור מפגע ציבורי ולעיתים יש לבעלי הדירות רתיעה מסוג פתרון כזה. פתרונות של מתקנים אוטומטיים תת-קרקעיים, הם יקרים יותר למימוש ועלותם יכולה להגיע לבין 250 ל-300 אלף שקלים למקום חנייה אחד.
Ynet 04/02/2016
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אהוד דנוס, אמר בכנס ההתחדשות העירונית בשרון שהתקיים בהרצליה אותו ערכה חברת מידע כנסים, כי השלטון המקומי צריך לדרוש הסכמי גג להתחדשות עירונית כדי שתוכניות אלו ייצאו לפועל. לדברי דנוס, מכיוון שהעירייה לא מרוויחה מפרויקטים של התחדשות עירונית ומצד שני היא נדרשת להשקיע בתשתיות, צריך להשקיע כסף והוא נמצא. נשיא התאחדות בוני הארץ, רוני בריק, ציין שההחלטה של סגן היועץ המשפטי לממשלה הקפיאה את הפעילות של פרויקטים מסוג של תמ"א 38 ויש ציפייה כי בחודשים הקרובים העניינים האלה יתבהרו כדי שניתן יהיה לחזק את הבניינים למנוע את קריסתם, מה שעלול לעלות בקורבנות בנפש. ירון שמיע, מחברת sgs, ציין שהעירייה צריכה לקבל החלטות שישפרו את רווחת התושבים ולא על בסיס כלכלי גם שהארנונה של משרדים גבוהה יותר מאשר זו של מגורים. יו"ר איגוד המהנדסים, דני מריאן, ציין שצריך להיות מאמץ משולב של שלושת המרכיבים של התחדשות עירונית: בעלי הדירות, היזמים והרשויות. לדעת עו"ד מיכה גדרון התחדשות עירונית צריכה לאפשר גם שיפוץ מבנים, הוספת מעליות וממ"דים ואין להתייחס אליה רק כאל חיזוק מבנים וצריך לאפשר שתהיה כדאיות כלכלית לבצע תכניות של התחדשות עירונית.

לידיעות נוספות

התחדשות עירונית בקרית אונו
התחדשות עירונית במיטבה - פרויקט פינוי בינוי של חברת מצלאוי בקרית אונו
כל המידע על התחדשות עירונית

אגדת דשא

איפה ירוק יותר? בפרברים או בעיר הצפופה..., מה זה עירוב שימושים?, כמה ימים בחודש אנחנו מבלים בפקק? והאם הבעייה האמיתית של ההתחדשות העירונית היא בעיית החנייה? 
מרחב, התנועה לעירוניות מתחדשת בישראל בשיתוף המשרד להגנת הסביבה הפיקו סרט זה שמנסה להציג בזווית אחרת את בעיית התחבורה.
נראה שפתרונות של תחבורה בת קיימא הינם תנאי בסיסי להתחדשות עירונית. שווה צפייה!


 

תמ"א 38 בפייסבוק תמ"א 38 בטוויטר

 © כל הזכויות לתמ"א 38 - האתר המרכזי שמורות לטרגט מערכות בע"מ, עיצוב האתר - סטודיו קליימקס